REITs资产特征与市场表现

核心观点

中证REITs指数已连续两周（2023.8.14-2023.8.25）下跌，受益于底层资产特征差异，产权类REITs较经营权类REITs易涨难跌。3只保障性租赁住房部分战略配售份额将于8月31日解禁，其中2只产品交易额明显增长，提示关注可流通份额调整带来的机会。

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1、REITs策略思考：产权类REITs较经营权类REITs易涨难跌

（1）产权类REITs较经营权类REITs易涨难跌。受权益市场扰动，中证REITs指数已连续两周（2023.8.14-2023.8.25）下跌，产权REITs指数跌幅0.85%，经营权REITs指数跌幅则为1.64%，产权类REITs品种抗跌属性优于经营权类品种。从资产特征来看：一方面，由于产权类REITs资产估值相对稳定，不会随着时间推移迅速收缩，且短期内的经营不善仍可拉长周期实现盈利周转，产权类REITs更受投资者青睐；另一方面，由于经营权类REITs产品底层资产有7只为高速公路REITs，亦受2022年经济环境及出行减少影响。数据上，28只REITs产品中，产权类REITs上市以来总体涨幅在-7.06%-27.71%区间，经营权类REITs涨幅在-33.16%-23.47%区间。产权类REITs产品相较于经营权类REITs产品表现出易涨难跌特征。

（2）经营权类REITs折现率通常高于产权类REITs。产权类REITs的原始权益人拥有土地使用权，土地评估价值将作为资产估值的重要构成部分，在基金存续期间资产估值较为稳定，不会随着剩余年限缩短而大幅缩水，反而有跟随土地增值获得额外收益的可能性。投资者的收益来自于现金分派及投资收益两部分，所以折现率较低。经营权类REITs底层特许经营期限届满后通常需要移交，随着剩余期限缩短，资产评估价值会大幅缩水，投资者需要在有限时间内收回投资本金及收益，故经营权类REITs折现率通常设置高于产权类REITs。通过比对可以获取数据的21只产品，12只产权类产品初始折现率在6.00%-8.00%区间内，而9只经营权类产品初始折现率在6.95%-9.72%区间。

2、行业复盘：关注份额解禁带来的机会

（1）事件跟踪：证监会提出支持科技创新领域REITs发行，优化完善互联互通机制便利境外资金入市，并将推动REITs等产品纳入标的。3只保障房REITs部分战略配售份额即将解除限售，关注调整带来的机会。

（2）二级走势：过去两周REITs市场下行，REITs抗跌属性优于股指，除仓储物流外5个行业指数均小幅下降。涨跌幅排名为：仓储物流（0.10%）＞保障性租赁住房（-0.26%）＞能源基础设施（-0.91%）＞园区基础设施（-1.84%）＞交通基础设施（-1.98%）＞生态环保（-2.24%）。

（3）交易情况：园区基础设施类品种交易热度高于其他品种，保障性租赁住房类产品受战配份额解禁影响成交量增加。

（4）估值表现：交通基础设施板块REITs产品估值收益率高于其他行业板块。

风险提示：

权益市场超预期下行；出现超预期极端天气如台风等；经济数据不及市场预期。

研报正文

01

REITs策略思考：产权类REITs较经营权类易涨难跌?????????

中证REITs指数连续两周下跌，产权类REITs指数抗跌属性强于经营权类REITs指数。 受权益市场扰动，中证REITs指数已连续两周（2023.8.14-2023.8.25）下跌，存续产品中仅4只收盘价小幅上涨，24只产品下跌。收盘价涨幅最大的产品为中金普洛斯REIT（+0.60%），跌幅最大的为平安广州广河REIT（-6.28%）。分类别来看，过去两周（2023.8.14-2023.8.25）产权REITs指数跌幅0.85%，经营权REITs指数跌幅则为1.64%，拉长周期至过去一个月（2023.7.24-2023.8.25）来看，产权类REITs品种抗跌属性亦优于经营权类品种。

为探究REITs产品二级市场表现特征，我们对REITs底层资产进行了分析。REITs产品根据资产特征可以分为产权类和经营权类，二者主要差异在于以下四点：

（1）底层资产所有权不同。产权类REITs资产通常包括项目所对应的土地使用权，经营权类REITs产品的原始权益人并不持有土地使用权，底层资产估值范围亦不包括土地。

（2）资产使用期限不同。产权类REITs的原始权益人持有项目土地使用年限较长，土地使用期限届满后通常可以通过补缴土地出让金等方式进行续期。经营权类REITs的原始权益人通常持有特许经营权，经营期限比土地使用权期限短很多，期限届满需要通过重新招投标等方式确定下一阶段经营者。

（3）资产折旧速度不同。产权类REITs资产中包含的土地使用权在若干年后仍然会具备一定市场价值，不会快速折旧至零。经营权类REITs在相对较短的特许经营期限届满之日资产残值迅速折为零，折旧速度远高于产权类RIETs资产。

（4）折现率不同。产权类REITs的原始权益人拥有土地使用权，土地评估价值将作为资产估值的重要构成部分，在基金存续期间资产估值较为稳定，不会随着剩余年限缩短而大幅缩水，反而有跟随土地增值获得额外收益的可能性。投资者的收益来自于现金分派及投资收益两部分，所以折现率较低。经营权类REITs底层特许经营期限届满后通常需要移交，随着剩余期限缩短，资产评估价值会大幅缩水，投资者需要在有限时间内收回投资本金及收益，故经营权类REITs折现率通常设置高于产权类REITs。

从REITs底层资产特征看产品二级表现，我们得到两点启示：

（1）产权类REITs较经营权类REITs易涨难跌。一方面，由于产权类REITs资产估值相对稳定，不会随着时间推移迅速收缩，且短期内的经营不善仍可拉长周期实现盈利周转，产权类REITs更受投资者青睐。另一方面，由于经营权类REITs产品底层资产有7只为高速公路REITs，亦受2022年经济环境及出行减少影响。从数据上来看，28只REITs产品中，产权类REITs上市以来总体涨幅在-7.06%-27.71%区间，经营权类REITs涨幅在-33.16%-23.47%区间，产权类REITs产品相较于经营权类REITs产品表现出易涨难跌特征。

（2）经营权类REITs折现率通常高于产权类REITs。前文通过资产特征分析，可以得出经营权类REITs产品设置的折现率通常高于产权类REITs。通过比对可以获取数据的21只产品，12只产权类产品初始折现率在6.00%-8.00%区间内，而9只经营权类产品初始折现率在6.95%-9.72%区间。

02

REITs行业复盘：关注份额解禁下的机会

2.1.事件跟踪

证监会提出支持科技创新领域REITs发行，优化完善互联互通机制便利境外资金入市，并将推动REITs等产品纳入标的。过去两周（2023.8.14-2023.8.25），证监会主要就“活跃资本市场、提振投资者信心”制定工作方案，明确一揽子政策措施。其中REITs领域相关政策包括：（1）支持新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs；（2）进一步推动REITs常态化发行方面也将推出务实举措；（3）发挥香港支持中国企业融资的国际平台作用，优化完善互联互通机制，推动引入大宗交易机制、REITs等更多产品纳入标的，进一步便利境外中长期资金入市。

3只保障房REITs部分战略配售份额即将解除限售，关注调整带来的机会。中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT及华夏北京保障房REIT3只产品部分战略配售份额将于2023年8月31日解除限售。本次战略配售份额解禁后，三者可流通份额分别占各自基金全部基金份额的64.40%、49.00%和65.00%，提示关注可流通份额增加对3只REITs产品价格的影响。

2.2.一级发行

一级市场上，过去两周无新发产品，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金申报状态在8月更新为“已问询”。已上市交易的28只产品中保障性租赁住房类产品上市首日涨跌幅较其他板块占优。

2.3.二级走势

大类资产方面，过去两周REITs市场下行，REITs抗跌属性优于股指。过去两周（2023.8.14-2023.8.25）中证REITs指数受权益市场下行拖累表现稍弱，跌幅1.64%，整体跑赢股票指数，跑输债券指数。具体来看：股票指数上证50、沪深300及中证1000过去两周普跌，跌幅分别达3.25%、4.51%、6.75%；债券指数中证全债、中证国债及中证公司债微涨，涨幅分别为0.53%、0.64%、0.16%。

从涨跌幅来看，过去两周产权类REITs指数＞经营权类REITs指数。过去两周（2023.8.14-2023.8.25）产权REITs指数跌幅0.85%，经营权REITs指数跌幅则为1.64%，拉长周期至过去一个月（2023.7.24-2023.8.25）来看，产权类REITs品种抗跌属性优于经营权类品种。

从行业板块来看，除仓储物流外5个行业指数过去两周均小幅下降。过去两周（2023.8.14-2023.8.25）涨跌幅排名为：仓储物流（0.10%）＞保障性租赁住房（-0.26%）＞能源基础设施（-0.91%）＞园区基础设施（-1.84%）＞交通基础设施（-1.98%）＞生态环保（-2.24%）。

过去两周价格涨幅最高的产品为中金普洛斯REIT，达0.60%。该产品过去一个月（2023.07.24-2023.08.25）表现均较为亮眼，在全部产品中涨幅排名第一，达4.57%。过去两周（2023.8.14-2023.8.25）仅4只产品价格小幅上涨，除中金普洛斯REIT外分别为华泰江苏交控REIT（0.16%）、华夏北京保障房REIT（0.11%）、中航京能光伏REIT（0.06%）。

2.4.交易情况

园区基础设施类品种交易热度高于其他品种，保障性租赁住房类产品受战配份额解禁影响成交量增加。过去两周（2023.08.14-2023.08.25）REITs总成交量（MA5）达7.22亿份，较上一周期（2023.07.31-2023.08.11）减少1.47亿份，交易额相应减少5.74亿元。其中：园区基础设施建设类品种成交3.04亿份、保障性租赁住房类1.67亿份、交通基础设施类0.85亿份、仓储物流类0.82亿份、能源基础设施类0.49亿份、生态环保类0.36亿份。过去两周保障性租赁住房品种中3只产品公告战配份额解禁，其中2只产品成交量近期有一定抬升。

2.5.估值表现

交通基础设施板块REITs产品估值收益率高于其他行业板块。截止2023年8月25日，平安广河中债REIT估值收益率最高（11.91%），其次为华夏中国交建REIT估值收益率达10.99%。除交通基础设施板块外，其他板各产品估值收益率均不超过6.30%。现阶段生态环保、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房4个板块PV乘数均高于1；交通基础设施板块整体估值溢价不高；园区基础设施中仅华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济REIT及国泰君安临港创新产业园REIT3只产品PV乘数高于1。

03

风险提示

权益市场超预期下行，导致REITs产品收盘价持续下跌；

出现超预期极端天气如台风等，导致REITs产品基础资产受损从而经营收益减弱；

经济数据不及市场预期，导致交通基础设施类REITs产品可分配收益减少，估值下行。

关键词：