政策对房企再融资“网开一面”，万科却突然终止！原因是....

8月30日晚间，万科交出了上半年的成绩单。在房地产行业严峻形势远超预期的背景下，万科上半年营收和净利润均出现了下滑，其中净利润下滑近两成。

(资料图片仅供参考)

不过，万科仍旧保持了较高的财务安全边际，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，货币资金对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

值得注意的是，在政策对房企再融资“网开一面”后，作为房企龙头，万科此时却选择终止其150亿元的再融资计划，也颇令市场感到意外。万科方面给出的解释是，系基于当前公司A股股价显著低于每股净资产。

股价显著低于每股净资产

公告显示，万科董事会审议通过了《关于终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件的议案》，同意公司终止向特定对象发行A股股票事项，并向深交所申请撤回相关申请文件。

对于终止发行并撤回申请文件的原因，万科方面解释称，系基于当前公司A股股价显著低于每股净资产，因此经审慎分析、研究与沟通后作出决定。

截至8月30日，万科股价为14.2元/股，而其截至年中的每股净资产则为21.44元/股。

不过，万科方面表示，公司目前各项业务经营正常、财务状况安全健康，终止再融资并撤回申请文件不会对其日常生产经营情况造成重大不利影响，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形。

万科在今年2月公布的非公开发行A股股票预案显示，其拟发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于广州、中山、郑州等11个项目以及补充流动资金。向特定对象发行股票的发行对象为不超过35名(含35名)特定对象，募集资金总额不超过150亿元。

而这一预案在在5月19日也已经获得深交所受理，同时在5月24日收到深交所对其发出的问询函。

实际上，今年以来政策层面持续加大对房地产行业支持，但受市场环境影响，地产板块整体估值仍处于历史低点，A股地产指数上半年一度下跌近20%。

据一位接近万科人士对记者表示，此时进行再融资，尽管获得万科大股东深铁方面支持，但对于其他现有股东特别是中小股东而言难免造成摊薄影响，对股价也会造成下行压力。“在此情况下，终止增发对股东是相对有利的选择。”

政策对房企再融资“网开一面”

实际上，作为头部房企，万科此时终止再融资时点颇显微妙。

就在8月27日，证监会推出政策“组合拳”活跃资本市场，新规要求合理把握IPO、再融资节奏，要求根据近期市场情况，阶段性收紧IPO节奏。

而且，新规还对再融资作出调整。新规不仅要求金融行业上市公司或者其他行业大市值上市公司的大额再融资实施预沟通机制、关注融资必要性和发行时机，还对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，也适当限制其融资间隔、融资规模。

不过，对于再融资整体收紧，政策却对房地产行业“网开一面”。新规规定，房地产上市公司再融资并不受破发、破净和亏损限制。

在市场看来，在部分房地产上市公司出现违约、多数破净或者亏损的情况下，再融资不受条件限制，有利于防范和化解当前房地产企业的风险。这对经营较为困难的A股上市房企再融资，无疑是巨大利好。

此前，多家房地产行业上市公司再融资已获放行。今年6月，招商蛇口、陆家嘴、保利发展、上海大名城、中交地产、福星股份等6家上市房企公告，其向特定对象发行股票申请获得证监会同意注册批复。

在获再融资批复的6上市房企中，保利发展、上海大名城、中交地产的融资目的均为“保交楼、保民生”项目，福星股份的募投项目为棚户区改造项目，陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组，均符合证监会支持的房企再融资募集资金适用领域。

仍保持较高财务安全边际

8月30日晚间，万科也交出了上半年的成绩单。在市场困境加剧、叠加近期新一轮房企违约风波，行业信心前所未有低迷。这一背景下，万科运营状况如何也格外受到市场关注。

数据显示，今年以来，房地产新开工面积降至近十年来同期最低。上半年300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，全国房屋新开工面积同比下降24.3%；开工面积骤降的背后，是销售状况的持续低迷，百强房企6月单月同比降幅超20%，市场下行压力进一步加大。

在行业环境持续下行的情况下，万科也不可避免出现业绩下滑。今年上半年，万科实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%；而归母净利润为98.7亿元，同比下降19.4%。

万科总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言，由于市场的严峻性超出预期，短期内利润难免受影响。

从半年报数据来看，下滑的原因，主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。事实上，受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。

不过，在这一状况下，万科仍旧保持了较高的财务安全边际。数据显示，上半年万科经营性现金流净额为18.64亿元，万科这一数据已经连续14年为正。但与去年同期相比，这一数据也有所下滑，去年同期其经营性现金流净额为82.88亿元。

从整体上看，万科净负债率为49.5%，在行业中仍保持低位。而且，万科的债务结构也进一步得到优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点。其持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。上半年境内新增融资的综合成本为3.73%，加权平均债务期限5年。

值得注意的是，万科截至年中的境内负债占比达到80%，而境外负债占比仅20%。其中境外负债占比较年初下降1.9个百分点，人民币负债占比80.6%，外币负债占比19.4%。

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