北京的坑王板块,买房尽量避开...

近两年，北京新房供应大爆发。

从朝阳，到丰台，到昌平...东南西北，各区疯狂卖地。

不过多数新房板块都有一个特点，待开发。

(资料图片)

说白了就是现状比较荒，各项配套尚未完善。所以很多时候买新房，买的是预期。

这个现在和未来的时间差，也就造出不少空子。

有些空子可以讲故事卖规划，有些空子故事都难造，明摆是个圈等你跳。

真真假假，鱼龙混杂。

今天就给大家拎出个代表，咱一起品品。

NO.01

“坑王”代表，丰台河西

光说河西可能很多人以为是亦庄，别弄混，在丰台同样有个同名区域，只是存在感非常低。

本来丰台在城六区中，就属于发展略有滞后的区域，而河西又是丰台各板块中的滞后区域。

河西板块在西南五环与六环之间，这么些年由于产业、地铁、商业等配套都比较弱，一直没发展起来。

从丰台的产业发展来看，丽泽商务区、丰台科技园（中关村丰台园区东区）、南中轴首都商务新区，

永定河以东的这三个区域无论在现状还是发展能级上，都是远超河西的存在。

通过分区规划可以看到，河西板块设有中关村丰台园西区。

区别于东区，西区发展以数字经济为重点，官方是这么说的：

中关村丰台园，东区突出高端制造业优势，做强做优轨道交通、航空航天两大千亿级产业集群；西区以发展数字经济为重点，加快建设园博数字经济产业园，推动产城融合发展。

丰台园在西区启动了北京园博数字经济产业园建设，

规划总面积约134万平方米，其中数字科技企业群落近70万平方米，还有22万平方米居住空间及33万平方米商业配套。

丽泽经过20年的发展才有今天的地位，21年12月揭牌的数字经济产业园何时能崛起？

永定河以东的三个产业区还没飞起来，何时能轮到河西？

另外这个数字经济，大家觉得有没有点虚？

NO.02

短板明显，开发前期...

除了产业的问题，河西的另一大短板，交通。

本来丰台铁路就很多，整个区域被铁道切割的很细碎，很难连片发展，河西又多了一条河，自然屏障。

这种情况下，再没有地铁，人流怎么进来。

目前河西内部的轨道交通堪称空白，最近的地铁站是14号线张郭庄站。

14号线西延线，前前后后拖了那么多年都没有消息。

官方态度一直是，河西的开发强度和人口指标不满足地铁修建要求。

说白了就是人流量不够。

好在今年，地铁1号线支线的身影出现在了新建项目里，但到底何时能建成通车还不得而知。

地铁于河西人民来说是刚需，但不足以让板块站起。

目前河西的几个在售新房，去化情况都很差。

九里熙宸，均价5.7万/平，22年9月开盘，现在网签201套，网签去化率24.3%。

西山金茂府，均价5.3万/平，21年11月末开盘，网签311套，去化率31.4%。

最贵也最惨的熙悦晴翠，均价6.3万/平，21年11月末开盘，网签179套，去化率15.6%。

不管在配套还是产业方面，河西都处于开发前期，如果非本地置换的，都不建议买在这里。

不过熙悦晴翠卖不出去一点不冤，也不能全赖板块......项目问题不小，之前给大家分析过。

并且卖6.3万/平，开发商是真敢！明摆着拿购房人当大冤种...同价位有更好的选择，即便是他隔壁也比他有性价比。

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