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物业资本市场持续沸腾,恒大融创正加速入场

2020-07-31 15:48:32 来源: 第一财经

持续沸腾的物业资本市场,即将迎来两个超级玩家。

7月30日,市场消息称,中国恒大(03333.HK)计划分拆物管业务在港上市,最快明年上半年挂牌,集资额10亿至20亿美元。此前,融创中国(01918.HK)亦被指正在考虑分拆物业板块,计划在港交所进行10亿美元IPO。

至此,“碧万恒融”四家超级房企,仅剩万科(000002.SZ)物业还没有明确上市计划。国内其它TOP10房企中,除绿地控股、龙湖集团分别入股雅生活及绿城服务外,其余房企均已或计划将物业板块送至资本市场。

恒大物管业务的公司主体为金碧物业,克而瑞数据显示,截至2019年末该公司在管面积3.52亿平方米,仅次于万科物业、碧桂园智慧服务和彩生活,营业收入为43.75亿元,在上市物企中能排到前十。

融创的物业板块近年来同样飞速发展。从2017年到2019年,融创服务营业收入分别为22.1亿元、50.1亿元、70亿元,年平均增幅达72%,占集团整体营收比重提升至4.13%,在管面积也超过1.2亿平方米。

最静默的万科物业,实为整个物管行业的“隐形龙头”。截至2019年底,万科物业在管面积4.5亿平方米,在管规模超过所有已上市物企,期内整体营收127亿元,是内地首个营收迈入百亿门槛的物管企业。

年中股东大会上,万科管理层表示,希望所有独立业务都能上市,这样全球最知名的投资人会促使其进入更好的发展阶段。但物业板块,相当长时间内没有独立上市计划,当人们将万科物业看做城市服务商时,再考虑上市。

万科并非没有同路者,龙湖管理层同样坚持,物业板块现阶段最主要的事是强化竞争力,暂时不考虑分拆上市。不过,龙湖并不舍得错过物业资本市场的行情,通过入股绿城服务,它以投资者身份享受市场红利。

更多的房企,正在物业股火热行情的诱惑下,加速分拆上市的步伐。今年以来,共有9家物管企业递交招股书,仅6月下旬便有5家公司集中交表。中指研究院预计,到2020年底上市物管企业会达到50家左右。

无论A股还是港股,今年物业板块股价涨势确实可观,表现最抢眼的银城生活服务累计涨幅近400%,中奥到家累计涨幅超200%,滨江服务、时代邻里、鑫苑服务、永升生活服务累计涨幅均在100%以上。

不仅如此,千亿市值物管企业早已诞生。截至7月30日收盘,碧桂园服务市值高达1266.55亿港元,雅生活服务和保利物业分别以585.33亿港元和455.12亿港元位居其后,招商积余、时代邻里市盈率分别达126倍、113倍。

业内认为,头部房企分拆的物业公司不少都有冲击千亿市值的实力,如果恒大分拆物管业务融资20亿美元,公司估值同样有望触达千亿港元。

克而瑞物管研究发现,高估值物业具备以下共性:母公司基本属于TOP30房企,地产开发能力在千亿以上;自身管理规模1亿平方米左右,同比增速20%左右;营收10亿元以上,净利润1亿元以上。

去年,25家上市物管公司平均营收增幅达43%,其中碧桂园服务营收实现翻倍,新城悦服务和永升生活服务增幅达七成以上。营收高增长、现金流稳定、轻资产运营模式、周期性弱等特质,不断将物业资本市场推向高潮。

“上市物业企业越来越多,是行业逐步走向成熟的标志。”易居控股CEO丁祖昱认为,但估值能否继续保持高位存在不确定性,目前此番高估值叠加了投资者对企业未来规模增长、增值服务高增长的预期。

丁祖昱还称,只要恒大、万科等头部物业公司还未完成上市,整体物业市场仍然值得看好。一旦这些最大的物业公司完成上市,物业企业的分化会迅速加剧,物企本身的价值也会趋于理性。

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