物管行业将进入3.0时代？行业格局初成内部整合不会停止

近年来，物管行业经历了诸多变化，物管公司被市场大势裹挟着向前，但命运各有不同。在近日举行的2022观点物业大会上，中国房地产业协会原副会长朱中一表示：“当前正是物管行业发展的重要机遇期，行业在政策端、需求端等趋势向好，物管企业应当抓住机遇。而回归服务理念、提升服务质量将成为物管企业发展的核心内容。”

这也印证了此次大会的众多行业参与者的呼吁：认识最新行业逻辑和市场规律，拥抱变化。在持续超过5个小时的会议中，各与会嘉宾进行了精彩的演讲和讨论，探讨物管行业未来发展的方向。

格局初成：内部整合不会停止

过去两三年，物管行业不乏并购的故事。中国指数研究院数据显示，去年物管行业并购总金额约362.5亿元，较2020年增长243%。行业头部的碧桂园服务在去年收购富力物业、彩生活等公司就花了超过180亿元。经历2021年一轮洗牌后，物管行业到底往哪里走，会嘉宾的意见几近相同。

“物管行业经过这几年发展，从资本市场、人才流入到话语权的建立，我觉得在逐渐走向成熟的阶段。”在旭辉永升服务集团有限公司董事兼总裁周洪斌看来，行业成熟的判断标志是集中度加快提升，今天百强企业的在管面积，在前年就已达到32%。物管行业本质上没有发生太大太多变化，从行业规律看，阶段性的波动不足以影响行业的前行。

金地智慧服务集团党委书记、副总裁姚平也表示，自2014年第一家物管企业成功上市到2021年，整个行业是呈现快速增长的状态，但目前已告一段落。“去年下半年开始，很多物管公司暂停了上市的计划……合纵连横、企业之间的合作已成常态。”姚平认为，从2022年开始到2027年，物管行业将进入一个新的3.0发展阶段。未来五年，定价权由谁掌握、收购或者拓展之后的整合，以及企业之间包括上下游之间的协同，将是三个重要命题。头号玩家可能会诞生。

当然，持不同意见的声音也有。广东宏德科技物业有限公司执行董事张敏认为，物管行业大局还没定：“中国地大物博，物管行业还发展得这么不均衡，不可能这么快就定了。”他指出，成本优势将是较小规模物管企业长期生存的竞争力。

因此在接下来的一段时间内，行业内部的整合并不会停止。“收并购是不可忽视的增长方式，从国际市场来看，从开展业务到后面的增长都主要是通过收并购来实现的。”新城悦服务集团首席战略官尤建峰表示，预期未来行业内的收并购将主要从偏财务性的以规模导向的收购，转向真正的战略收购，“更看重长期的可持续发展，这是并购的最终目标。”

新希望服务首席营销官、合作发展中心总经理黄续就指出，市场化的水平和市场化的能力决定某家物管公司可以走得有多远，走得有多长。

越秀服务集团执行董事兼常务副总裁、越秀物业总经理毛良敏，则站在一个更宏观的角度。他表示，近年来物管行业在政策面利好不断，同时在社会和机构层面也持续地看好。虽然面临挑战，但物管行业的长期价值和投资意义仍然存在。

广州珠光物业管理有限公司总经理贺栩模倾向于将物管行业的发展形容为“厚积薄发”的过程：“行业发展40年是一个厚积薄发的过程。前30年可能在做准备，后10年优等生、头部企业就会慢慢冒出来了。”

挖掘方向：在存量当中找增量

中国指数研究院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。中国物业服务行业正在成为新的“风口”，迎来发展的黄金时期，房企纷纷加大布局力度。业内人士指出，迈入存量时代的房企亟需挖掘新的盈利增长点。

碧桂园服务控股有限公司首席战略官、增值服务总裁徐彬淮表示，尽管市场处于急剧变化的浪潮之下，但物管企业要保持三点不变：客户价值导向不变、商业模式制胜不变和核心能力升级不变。他认为，虽然目前物管企业在资本市场上的表现趋向冷静，但对物管企业而言，“资本市场对于物管服务里面怎么做出增值的期望还是很高的。”

建业物业副总经理付秋生也同意这个比较主流的视角。他认为，从政策、行业发展趋势以及业主信任度的角度来看，把握社区服务增值的机遇将成为绝大多数物管企业的选择。只是在同一条赛道中如何做出差异化，是一个值得思考的问题。

合景悠活集团副总裁王中琦认为，物管行业的重点在于要有敬畏心，要有取舍，“要知道哪些业务是要做的，哪些是要放弃的。”

雅生活集团总裁助理、社区商业公司总裁王韬表示，物管企业未来战略聚焦的长期方向是从资产端逐步转换为生活端叠加的服务。高密度的服务和“破界”能提升物业服务的价值，“物企不只是做自己的社区，社区之间应互通往来串联相应的业务，才能提升业主端更好的服务感和价值感。”

复星康养集团执行总裁叶若舟也提到自己对物管行业边界拓展的观点：“整个物管的产业链是不断往外延伸的，其实就是满足业主需求的延伸。”在他看来，未来在康养板块特别是上门服务方面，是物管增值服务里面非常有可能拓出新赛道的机会点。

中国光大养老健康产业华南公司董事赵永爽补充道，物管公司和康养企业合作，或许是必经之路。

万物梁行首席执行官叶世源则从商业地产的角度观察行业的变化。“商业不动产进入存量时代。”他表示，物管企业所有的努力都应该围绕以客户为中心这个始终不变的宗旨，并以客户需求为原点，通过PM(物业管理)和FM(设施管理)联动，提供全生命周期、全场景的综合服务。他举例称：“当前步入工作的Z世代人已超过3000万，成为职场的新生主力军。相比‘前浪’们，Z世代对办公空间的需求更加多样化、个性化。因此服务团队就必须采取扁平化的服务模式，快速反馈和解决问题。”

卓越商企服务集团助理总经理马防周表示认同，他说，挖掘房地产行业存量经济是未来的一个大方向，要在存量当中找增量。“商企客户是我公司发展的‘护城河’。目前针对大客户会继续做深做厚，与现有的大客户建立更加深厚和稳定的战略合作。”他说。

但是，物管企业需要迎合的不只是客户群体，还有一些新的概念，例如“双碳”。高力国际物业及资产管理服务运作顾问董事陈运旋则从这个角度出发，指出在“双碳”领域，可以从商业地产板块找到更多机遇和机会。

(记者 罗莎琳)

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