焦点快看:抢占代建“蓝海” 华东房企上坤入局
2023-02-13 19:03:14 来源:中国房地产报
(资料图片仅供参考)
房企代建领域又迎来一个新的入局者。
2月12日,中国房地产报记者获悉,为顺应房地产行业新形势,上坤地产集团有限公司(以下简称“上坤”,6900.HK)于近日正式开辟共建管理新赛道,聚焦增量领域,发力代建业务。
随着房地产开发增量业务迎来天花板,行业进入新的发展阶段,在稳定经营、保障交付、压降负债的背景下,具有轻资产、高成长性等优点的代建业务正快速成为各房企开拓的新增长曲线。
据公开资料不完全统计,目前已有60余家品牌房企涉足代建业务,设立代建平台公司,以抢占代建市场“蓝海”。这其中既有绿城管理、金地管理等代建领域的老玩家,也有旭辉建管、世茂管理、龙湖龙智造等新玩家。
对此,上坤相关人士表示,房地产行业由“金融杠杆”转向“专业杠杆”是大势所趋。在这种背景下,上坤也将用足自身专业杠杆,充分发挥在产品打造、营销管理、商业运营等方面的核心优势,逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目,促进企业从“大开发”向“大服务”转变。
目前,上坤共建业务已经在浙江、安徽、山东、河南等地获取第一批核心项目,并已由初创孵化转入落地运营阶段。据上述人士表示,在此次战略升级后,未来,上坤将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动发展模式,进一步提升公司竞争实力。
发力“第二曲线”
2023年1月17日,国家统计局发布了2022年国民经济运行数据,2022年全国房地产开发投资13.29万亿元,比上年下降10%。其中,住宅投资10.06万亿元,下降9.5%。从房企销售端来看,机构数据显示,2022年,百强房企销售总额依然处于同比下跌态势,下跌比例超过40%。
房地产行业的增量开发见顶已是不争的事实。因此,不少房企也在加大存量开发的投资力度,代建领域也是在这样的背景下逐渐崛起,成为房企在地产开发之外的“第二增长曲线”。
相比部分房企,上坤是新入局者,但对于代建领域的发展前景,其保持相对乐观。
一方面,据相关统计数据显示,2021年国内代建渗透率不到5%,相比欧美国家30%左右的发展水平仍有较大提升空间,乐观估计国内代建市场规模每年可达到2万亿元至3万亿元,前景较为广阔。
另一方面,随着房地产行业深度调整,不少民营房企资金紧张,纷纷暂停公开拿地,这导致大量央企、国企以及地方城投企业在土地市场包揽了不少土地,但这些企业中多数企业产品开发实力较弱,无形中也推升了代建市场的需求。
值得注意的是,并非所有房地产企业都能够在代建领域分得一杯羹。
中国房地产数据研究院院长陈晟认为,对于房企而言,代建业务与传统开发业务能够起到相辅相成的作用,推动规模和利润协同发展。但随着介入代建业务的房企越来越多,行业竞争也将越发激烈,这也会倒逼代建企业需要多元化和差异化发展,并打出自己的“特色招牌”。
例如,大型央企保利发展(行情600048,诊股)、华润置地旗下代建业务的核心竞争力在于政府代建;绿城中国、蓝城集团、仁恒置地这些企业产品实力较强,因此做代建的核心竞争力就在于产品及其带来的品牌溢价。
实际上,优质的产品是代建行业存在并快速发展的基础。不难发现,一些代建行业的老玩家,例如绿城中国、滨江集团(行情002244,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)等无一不是产品实力过硬的企业。
上坤集团副总裁梁晶认为,上坤这样的创业型公司,能够从零开始并赢得客户口碑和市场,依靠的就是好的产品力。所见即所得的产品营造能力也是上坤入局代建领域的最大优势。
上坤认为,随着房地产行业形势不断演变,仅有优秀的产品力还不够,要想在代建行业获得一席之地还需要具备多项综合实力,例如基于大数据库的体系化营销力、基于项目特点的资源整合能力以及基于业主需求的专业服务力。
基于上述能力,目前,上坤的代建业务已经形成了四大合作模式,包括纯代建、代建代销、小股操盘和咨询服务代建。
城投代建和资本代建成热点
虽然房企做代建并不是新鲜事,但头部房企扎堆入局也给了行业一个重要信号。
在2022年中期业绩会上,碧桂园、龙湖集团、旭辉控股等企业均表明要加大在代建业务上的投入,龙湖集团和旭辉控股也是在当时首次向外界展示旗下代建品牌“龙湖龙智造”和“旭辉建管”。
旭辉建管董事长陈东彪直言,代建行业是一个非常巨大的市场,其预计2021年到2025年这个行业每年会有23%的复合增长。
不过,从房企做代建业务的发展情况来看,随着行业形势演变,房企的代建业务对象发生了较大变化。
作为“中国代建第一股”,绿城管理相关人士就表示,绿城管理在成立初期,主要是帮助中小开发商做代建,但从2022年起,很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府,以及接管保交楼工作的AMC代建需求正在急剧增多。为纾困类项目提供代建服务,将是未来两到三年的市场机会点。
作为代建领域的后来者,上坤也认为,政府代建和资本代建空间巨大。因此,深耕之地的城投公司以及AMC机构将是上坤代建业务重点聚焦的客户,此外,部分开发商、产业方也是其代建业务需要挖掘的客户。
机遇往往伴随着挑战。虽然政府代建和资本代建市场空间较大,但这两种模式也存在一些痛点和难点。
在不少业内人士看来,政府代建看重企业品牌与信用,要求代建方垫资土地款和开发建设资金,同时还需要进行业绩兜底及担保;而资本代建同样看重企业品牌与信用,在资金层面需要支付10%~20%劣后资金,同时需要进行业绩承诺或对赌。
基于此,一位资本机构人士认为,当下做代建业务的公司需要有较强的资源整合和处置能力,且代建方本身最好在授信或担保方面有足够的能力,在处理特殊资产方面,既要做好投资人,也要做好管理人,同时还要建立起与客户之间的渠道,这也是代建这个行业对当下入局者提出的要求。
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