进一步保障刚需，南京、杭州等地房地产市场调控相继升级

继7月15日深圳市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》后，7月30日，深圳房地产调控“新八条”细则出台，从购房资格认定、离异人士购房套数计算等方面做出详细补充规定。7月31日，深圳还发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在该市范围内(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

事实上，不仅是深圳，近期，南京、杭州、宁波、东莞等地房地产市场调控也相继升级。受访人士普遍认为，各地在继续保障刚需的同时，对投资投机行为的打击力度也进一步加大。预计未来将有更多城市调控政策收紧，此前出现过热的区域也有望降温。

调控持续升级

深圳调控新政威慑力十足，此前过热的市场环境降温明显。据深圳市房地产中介协会数据分析，7月20日至7月26日，深圳二手房网签1700套(含自助网签)，而这一数据在其前两周分别为10023套和5143套。业界认为，随着新政效应逐渐显现，未来深圳二手房网签量将在一定时间内维持低位运行。

7月25日，广东东莞也推出了新的调控措施。与之前的政策相比，此次新政对在东莞购房人员的缴纳社保年限和住宅限售年限都进行了延长。根据新政，非东莞户籍的人员在东莞购买首套房(含二手房)至少须连续在东莞缴纳一年以上社保，购买第二套房至少需要在东莞连续缴纳两年以上社保，住宅限售年限也由房产证满两年改为三年。

7月23日，南京也出台调控新政，重点聚焦在三点：一是夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;二是商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源;三是土拍时严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件。

事实上，各地政策收紧并不是没有原因的，来自多家研究机构的数据显示部分城市房价确有小幅上涨。如，中国指数研究院数据显示，上半年全国平均房价上涨1.27%;上海易居房地产研究院数据显示，上半年，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米，同比上涨9.6%。部分二线城市房价上涨幅度较大，尤其是一些出现“万人摇”现象的城市，如杭州、成都等。

财信研究院副院长伍超明在接受中国商报记者采访时表示，随着新冠肺炎疫情防控取得重大战略成果，5、6月以后，房地产市场回暖，呈现投资、销售双活跃局面。面对新情况新问题，7月以来，房地产市场调控边际收紧信号频现。

“一些过热城市预计后续政策还会收紧，尤其是近期没有出台调控政策的地方。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，但政策收紧并非一味打压房地产，坚持“房住不炒”的定位，旨在促进房地产市场平稳健康发展。

进一步保障刚需

从调控政策来看，各地都坚定落实房住不炒的政策导向，特别是保障无房户的购房需求在近期的政策调控中表现明显。

具体来看，南京7月28日对外发布关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知，针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜，发布摇号、选房的具体细则，其中摇号分四轮进行。

南京市房地产学会会长吴翔华表示，住房是刚需，出台人才优先选房的政策，能够吸引人才，有利于促进城市发展。而支持刚需购房是落实房住不炒定位的有力举措，也有利于稳定市场。

宁波则针对无房家庭优先认购商品住房出台具体操作办法，该市六区三类无住房家庭可优先认购一套商品住房：一是家庭成员之一具有市六区户籍;二是近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险;三是本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才。此外，政策还规定，房企应提供不少于50%的可售房源供无房家庭优先认购，增加无房家庭的房源保障。

对于宁波的调控新政，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中国商报记者采访时表示，新政的亮点一是对引进人才的住房保障，二是在原有限购升级的基础上保障了无房家庭的购房需求，结合五年限售与房企供应房源不少于50%的政策，供需两端发力，支持自住需求的释放，又严防炒房的风险。

此外，各地还在更大力度地打击不合理投资需求，对“假离婚”“假落户”等问题打了政策“补丁”。如深圳规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;而杭州则拿出了人才购房五年限售的政策。

陈霄表示：“各地调控政策对于保护刚性需求、打击炒房现象的城市有一定的借鉴，预计这些政策的实施，对投资性需求会有一定抑制，有利于进一步稳定市场预期。”

构建长效机制

近几年，房地产市场长效机制的建立和完善驶入快车道，主要反映在部分城市一系列的调控政策中。如涉及城市政府主体责任、金融制度、财税制度、市场监测机制、保障房建设等各个方面的政策，它们既非单一手段，也不是短期行为。

分析人士认为，长效机制时代已经到来，未来房地产市场调控政策将表现出调控常态化、手段精准化、方式多样化的特征。

近期，有关层面更是清晰地传递出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的。”“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。”的政策信号。

如，7月20日，银保监会提出要“坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来”;7月24日，房地产工作座谈会指出，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制;7月30日，中共中央政治局会议也明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

“各地预计都会跟进落实中央的各种精神，且会根据各地实际情况来进行政策制定。”严跃进认为，中央层面的表态对下半年楼市有很强的指导意义，尤其是对于房价上涨过快的城市，政策调控之弦依然会绷紧。不过，相关市场参与者不必过于担心政策收紧等内容，要理解各个城市政策的定力和市场进一步稳定的动力。

伍超明表示，有关各方强调房住不炒，表明下半年经济修复对房地产的依赖将明显下降，但在“三稳”政策和行业自身周期力量的作用下，房地产投资或将维持较高水平的增长。

关键词： 房地产市场调控