房地产融资“三道红线”压顶:恒大、富力启动分拆上市和配股融资
2020-09-17 11:13:04 来源: 21世纪经济报道
8月底以来,房地产融资“三道红线”压顶,部分资金压力大的房企已经充分行动起来了。
分拆上市、配股融资成了许多房企降低债务水平的方式,恒大、富力等已经启动了相关动作。
目前,监管部门对房企“三道红线”的指标设定了过渡期,不会一刀切,各大房企还有机会通过各种方式斡旋回转,分拆上市和配股融资或将成为风潮。
但仍需注意的是,在房企融资“三道红线”压力下,部分中小规模房企将与头部房企的差距进一步拉大,或许将拥有更多购地机遇,而兼并收购也将愈加激烈。
配股与分拆
时隔9个月后,富力地产再次宣布配股融资。
9月15日晚间,富力公告,以每股9.82港元的价格配售2.57亿股新H股,共募集24.98亿港元。所得款项用于偿还公司的境外债务性融资。
而在去年的12月19日,富力已经配售2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/股,所得款项用途与本次配股一致,即偿还负债。
相隔时间不长的两次配股,都直接指向富力的资金压力。富力2020年中报显示,富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%,净负债率为177%,现金短债比也远小于1,都突破了融资新规“三道红线”的底线。
配股之外,富力还拟分拆上市缓解债务压力。9月10日有消息称,富力地产拟在未来10个月内分拆酒店业务,以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市,对此富力未予置评。
与富力类似的是,同踩“三道红线”的恒大也在为降低负债进行各种努力,其中同样包括配股和分拆。
恒大汽车9月15日发布公告,将以配售新股的方式共募集约40亿港元,配售股份占总股本约2.04%,或占扩大后总股本的2.00%。
配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展,并弥补其亏损,还有助于改善恒大流动性和降低负债比率。
更早之前,8月13日,恒大集团就发出了拆分物业上市的公告,并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示,此举预计降低恒大负债率19个百分点。
他指出,截至2020年6月底,恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元,预计全年降幅将在千亿左右。另外,恒大将力争2020年到2022年,公司的有息负债平均每年减少1500亿元。
恒大、富力之外,还有一些房企通过引入战投降低负债率。9月9日泰康保险通过协议受让的方式,受让阳光城13.53%的股份,成为第三大股东。
2020中报显示,阳光城除预收款后的资产负债率为77.62%,净负债率为115%,现金短债比为1.32,踩了两条红线,阳光城的债务结构,令其在短期内很难依靠自身降低负债率,引入战投就成为迫切的选择。
华南一家房企高管称,各家公司近期都在研究如何调整债务结构,以及通过更多的资本运作等方式,以使得财务数据符合监管要求。
降负债成“新常态”
过去几年的楼市大爆发和金融创新,令房地产融资规模猛增,对其他行业的贷款挤压,自身累积的泡沫化风险也持续扩大。中国金融监管部门,就多次警示房地产的风险。
克而瑞研究显示,截至2020年中,179家房企总有息负债规模为84165亿元,较期初增长了6.64%。其中,76家重点房企总有息负债72913亿元,较期初增长6.18%,净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势,超过六成企业的净负债率有所上升。
为了控制房企有息负债规模,防范房地产风险,监管部门祭出了融资新规,设置“三道红线”,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,据此控制有息负债规模的增速。
中原地产则认为,从上半年宽松到下半年收紧,政策的转向与房地产市场恢复较好、部分城市市场热度上涨过快,土地市场活跃、溢价率高不无关系。
中报数据显示,本次新规之下,上半年76家房企中约有91%房企未能达标,尤其是剔除预收款后的资产负债率通过率仅达20%;触及三条红线的红档企业有16家。
多位业内人士指出,“三道红线”对房企融资规模进行直接限制,可谓是对房地产行业融资模式的一种颠覆。这也意味着下半年,降负债将成为行业“新常态”。
9月14日,谈及新规对行业的影响,央行副行长潘功胜表示,去年以来,部分房企已经开始对自身的经营策略和财务结构进行优化。在新规制定过程中,相关部门也充分考虑企业和市场的实际情况,设计了科学合理的过渡期安排。
方正证券认为,行业融资边际收紧,预计未来将有更多房企将通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式,达到“三道红线”指标。
但这并不能真正地控制负债规模,未来房企的经营重点还得从加强销售回款出发,更多地早销、快销,减少运营资本,积极拓展供应链金融、ABS、项目股权融资、与国企合作以及增加上下游话语权等策略,提高盈利水平,加强自身回血能力。
中原也指出,今年下半年,如果融资渠道受限,房企资金压力加剧,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩,回款能力将是房企持续经营的关键。
克而瑞预计,到2020年底多数房企都能顺利达标。但对于橙档或是红档房企而言,要在年前达标挑战较大;这次新规的颁布无疑将会进一步拉大行业差距,高杠杆高负债的运作模式将无法持续。
相反,对于那些财务健康、现金充足的房企而言,将拥有更多购地机遇,行业兼并收购也将愈加激烈。
关键词: 房企降负债
推荐内容
- 当前资讯!2751亿烟草巨头原正副总经理同日被查!
- 即时:MSCI名单大调整,新纳入这些A股,本月28日
- 视讯!热搜第一:"QQ崩了"!突发利空,万亿赛道大
- 焦点热门:“捡漏牛散”张寿春又出手了?斥资超1亿
- 我国冬小麦春管陆续展开
- 环球新资讯:如何开葡萄酒
- 全球快消息!李佳悦回顾土耳其地震的逃生经历:熟
- 全球观速讯丨老太太遇急事求助,三名交警出手解困
- 最新:春雪来潮 甘肃1.2万公安民辅警在雪中、在路上
- 当前头条:公告!东营这家医院即将搬迁!
- 每天晚上都喝2两酒,连续30年,体检后惊出了一身
- 当前资讯!谷城:“贡米之乡”茨河镇稻米销售旺
- 全球速读:小朋友长疹子不能大意 这种疹子可能
- 广州港1月海铁联运箱量同比增长92.9%
- 今日快讯:驻美使馆:经贸关系将在中美关系中继续
- 世界新消息丨冬天不会结晶的蜂蜜是假的吗?不要道
- 天天短讯!百鸟朝贺喜迎春 北京珍珠泉乡第十五届
- 最新快讯!签署战略合作协议!吕志刚会见广州市河
- 天天视讯!南通开发区民警入企服务护航经济发展
- 东航助力南京蓝天救援队员赴土开展国际救援
- 环球看热讯:美国已叫停这款药物 人工泪液还能
- 世界消息!助力健康驿站建设|武汉市武昌医院专家
- 焦点速读:极目锐评|男孩身体不适7次举手示意被送
- 播报:公羊救援队队员爬进废墟救出一名土耳其太婆
- 每日关注!《非正式会谈》嘉宾唐小强在地震中遇难
- 【我在现场】招聘会开到了家门口
- 新华微评·强信心加油干:用汗水播下丰收的“种子
- 【环球新要闻】助力乡村振兴 山西举办专场招聘会
- 环球头条:一位特岗教师扎根乡村的十年
- 快看:“乙类乙管”后首个开学季 校园迎来三方面
- 一日内两家券商被立案调查<br>全面注册制下中介机
- 从全面注册制看资本市场生态改善
- 银行业加大金融支持及产品创新力度<br>擦亮地方经
- 天天观焦点:重大项目加速起跑 银行业支持地方经
- 全球快报:促进贸易投资便利化<br>跨境人民币业务
- 全球球精选!重磅调整!MSCI宣布,这只股票立马暴跌
- 盐城港阜宁港区-淮安港集装箱班轮航线开航
- 三峡金山海上风电项目签约
- 新资讯:涉及小洋山北作业区、上海LNG站线扩建等
- 天天报道:长航集团去年利润总额同比增长83.9%