网红盘继续跳水

(资料图片)

市场预期更低迷了。

四季度深圳继续加大供应；

深圳二手房成交仍旧低迷；

深圳二手房挂牌持续递增，提前还贷排队申请排到了明年；

网红盘、学区房、安居房统统都在调整，个别甚至成交大幅跳水，深圳本地人 开始觉得 聊 楼市已经没有意思了。

总的来说，深圳市场有代表性的信号更加明确了。

第一个信号，深圳在接下来的两个月要卖12737套住宅。

这个供应量，算是非常高的了。

今年1-10月，深圳住宅才供应约35959套住宅。

短短两个月的时间要完成今年的任务，可以想象接下来二手房的买卖压力有多大。

这是4季度深圳全部的卖房计划。

可以看到福田、罗湖几乎是没有住宅供应的。

也就是说，福田、罗湖依然是稀缺的核心区域，新房供应对二手房的冲击是最小的。

南山方面，深铁懿府、方直珑樾山花园是可以期待一下的。

特别是深铁懿府，虽然在安托山旁，但前两期日光，卖得还不错。

不过，市场横盘期，倒挂已经没有大家想象的这么多了。

前两期深铁懿府备案均价10.3万/平。

旁边的深云村约90平的户型，今年8月17日，成交总价815万，单价9.05万/平，而2021年3月15日同面积户型成交总价1106万，单价12.29万/平。

跳水总价291万。

然后就是前海的天健悦湾府、颐城臻湾悦家园。

可能有人说，新房都质量问题不断，怎么还敢看新房。

其实市场虽然不怎么好，新房为问题也一个接着一个，但是真正能让大家出手的项目并不多，挑挑拣拣，可能到最后，一套也抢不到。

像深铁阅山璟的尾盘，逆市开盘，23套住宅69批入围客户，最低入围积分49.9分，这可能是深圳唯一一次需要积分的开盘。

这说明，市场改善端的购买力才是市场真正的托底动力。稍微有好一点的盘，都不会犹豫。

但总的来说，四季度的新盘还是躲不掉打折的魔咒。

因为龙华的四海华亭开盘价已经把龙华甚至深圳其他区同品质的新房死死地压住。

第二个信号是继续跳水。

新房的爆发是一方面，市场上大家已经也已经看到非常多的调整信息，包括网红头部小区、学区房、典型的安居房等等。

但大家看不到调价的全貌。

并且2020年是深圳楼市二手房最活跃的一年，不管是首套还是二套置换，现在大部分都还没有到解除限售或者满5年的时间的业主，即使心理压力很大，还没有机会挪动。

大部分心态还是比较好的。

但如果能看到深圳的成交全貌，很多业主就会坐不住。

八卦岭和之前的杀猪盘就不说了，腰斩式调整已经是事实。

像鹏盛村、八卦岭宿舍，2020年因为3所学校的利好短时间内迅速翻倍，现在新成交的价格几乎都是对半了的。

而大部分小区，包括各个核心片区最典型的网红盘，比如香蜜湖、宝安中心、蛇口、梅林关、前海等片区，还在继续调整。

英雄这两天做了一个相对全面一点的询价调查，发现相比成交顶峰，价格调整的幅度大部分在15%-35%之间。

先看网红盘小区。

宝中片区：

幸福海岸三期今年10月20日成交一套约147平房源，总价1290万，单价约8.78万/平，2021年12月29日一套150平房源成交总价1600万。

以2021年成交价位基准，成交总价跳水278万，回调幅度约17.73%。

华侨城片区：

波托菲诺七期今年10月6日成交一套约87平房源，总价785万，单价约9.02万/平，2021年9月20日成交一套同面积房源，总价1600万，单价约11.49万/平。

成交总价跳水215万，回调幅度约21.5%。

本来大家觉得很抗跌的一些头部小区，现在的调整幅度已经非常明显。

再看学区房和可售安居房小区。

其中学区房的调价是最狠的，调整幅度相比高峰成交价，可以去到50%。

头部学区房方面，以百花学区、深圳中学的典型小区为例。

百花学区：

长城大厦，今年8月22月成交一套约83平的房源，总价830万，单价约10万/平，2020年4月20日同面积成交总价1280万，跳水450万，回调幅度约35%。

南天一花园，今年8月1日成交一套87平的房源，总价611万，单价约7.02万/平，2021年1月21日同面积房源成交总价1430万，单价约16.44万/平，跳水819万，回调幅度约57%。

深圳中学本部学区：

愉天小区，今年6月12日成交一套43平房源，总价456万，单价约10.6万/平，2020年12月29日一套42平的房源，成交总价625万，单价约14.88万/平。

如果以2020年成交的单价为锚点，今年成交43平的房源，跳水幅度达到183.88万（14.88*43-456），回调幅度约28.74%。

然后就是两个安居房小区，市场上最近频繁低价成交的消息刷遍了深圳人的朋友圈。

龙悦居四期是深圳推出的最后一批经适房项目。

龙悦居四期，今年8月22月成交一套约63平的房源，总价476万，单价约7.56万/平，2022年2月25日同面积成交总价702万，跳水226万，回调幅度约32.19%。

香蜜湖的侨香村，算是深圳人才安居房最好的了，地段处于很牛的香蜜湖，户型大，户型适合居住。

今年10月9日成交一套91平房源，总价1048万，单价约11.52万/平，但是今年5月23日同面积房源成交总价1358万，单价约14.92万/平。

短短5个月，跳水310万，回调幅度约22.83%。

所以现在看来，指导价已经不是压制二手房市场的戒尺，而是二手房的托底线。

这也应了英雄最近在网上看到的一句话，大盘回调，没有一片雪花是无辜的。

市场的风向变了，就要思考怎么卖，才不至于亏得更多。

后台有朋友问过英雄手里的三套怎么办，月供要快撑不住了，按指导价挂都没人来问。

明显市场还是跟着新房跑，想要卖房，特别是急卖的，没有别的办法，只能让利。

挂指导已经不是最容易卖的了，不仅要比指导价低，还要做到是小区挂牌最低甚至是片区内同品质小区的最低，才有可能卖得掉。

不过如果是真的自住，手里只有一两套的，就好好住着吧，别关心太多了。

关心则乱。

关键词： 调整幅度