合作王”旭辉卖房卖了2000亿！“却面临“业绩虚胖”烦恼

步入年末，旭辉控股发布了2020年前11个月销售业绩。

公告显示，前11个月，旭辉控股实现合同销售金额约2000.2亿元，同比增长12.5%。据悉，旭辉控股在年初制定了2300亿元的销售目标，据此测算，目前已完成了全年目标的86%。

尽管旭辉控股近年来销售数据向好，但从整体盈利质量来看，仍然摆脱不了“业绩虚胖”的烦恼。

股东权益销售占比低

随着近几年销售规模的大幅增长，“权益销售占比低”一直是旭辉控股发展之路留给外界的印象，而这或是造成旭辉控股“业绩虚胖”的重要原因。

在迈向“千亿房企”的过程中，旭辉控股往往通过合营或联营公司对外合作拿地的捷径，保持销售额的高速增长。而合作拿地占比较高，意味着旭辉控股要跟合作方共享所获利润，这也导致了旭辉控股权益销售额占比较低。

根据旭辉控股历年财报显示，2015至2019年，旭辉控股在总土储中的权益占比分别为68.0%、60.0%、51.6%、50.2%、52.3%。

据克而瑞的数据显示，在旭辉控股2020年上半年累计实现的807.3亿元合同销售额中，累计权益金额为444亿，权益占比仅55%。

换句话说，旭辉控股的整体销售规模看上去很大，但真正收入囊中的资金仅有半数左右，这让旭辉控股难免会陷入“利润注水”的尴尬境地。

资产负债率保持高位

在规模进阶的诉求下，旭辉控股的债务问题也引起关注。

根据旭辉控股历年财报显示，2017年至2019年，其负债总额分别为1174.87亿元、1916.15亿元、2554.84亿元，同期资产负债率为77.42%、79.49%、79.17%。

到了2020年上半年，旭辉控股整体负债规模仍在走高，已达2802.06亿元，较2019年末的2554.84亿元增加了247.22亿元，同期资产负债率为79.41%。此外，旭辉控股目前尚未偿还的借款总额也高达 1036.99 亿元，较上年同期增长33.18%。

(图片来源：东方财富)

由此可见，历年来旭辉控股的资产负债率持续维持在80%左右，而行业资产负债率的平均水平为64%。

在这匹黑马飞速扩张的背后，高负债压力或将拖累旭辉控股今后的盈利。

利润增长跟不上规模增长

旭辉控股还将面临销售规模与净利润难以平衡的难题。

相关数据显示，从2016年的530亿元，一跃到2019年的2006亿元，再到2020年目前已完成的2000亿元，销售规模迅猛扩张的旭辉控股，其同期净利润只增加了36.29亿元，也就是说在旭辉控股规模增长近4倍的同时，其净利润仅实现2.29倍的增长。

与此同时，近年来旭辉控股的净利率、毛利率呈现不同程度的下滑。

据旭辉控股2017年-2019年的年报显示，其销售利润则分别是48.28亿元、54.09亿元和64.37亿元;而净利率分别为19.32%、16.8%及16.51%;毛利率分别为27.09%、25.05%及25.11%。

旭辉控股最新发布的2020年半年报显示，前6个月实现收入230.2亿元，同比增长11.3%;旭辉地产的毛利率也从去年同期的34.1%下滑到了28%。

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