融资发债收紧 房企进入自身实力比拼下半场

伴随着某头部房企因“抽贷”上热搜，地产融资近期又呈风声鹤唳之势头。从房企近期披露的情况看，融资规模下滑较为明显。

最新监管数据显示，我国房地产贷款增速持续下降，创8年来新低。2021年以来，房地产贷款增速持续低于各项贷款增速。平安证券研报指出，这既有银行年中考核导致的阶段性收紧影响，也和地产调控进一步收紧后房贷额度紧张有关。

对于房企来说，也没有余粮。当前与2017年紧信用思路相似，特别是地方政府债务管控、收紧房地产融资等方面。近日，有银保监会人士指出，目前房地产融资呈现“五个持续下降”的特点。具体来说，房企的流动性普遍吃紧，不仅因为银行的开发贷款、债券融资受到严厉限制，对于居民房贷的限制，亦影响了房企的销售回款。

无论是企业端，还是个人端，房地产都面临严厉的监管。从个人端来看，房贷进一步收紧。6月新增居民中长期贷款占居民贷款的比重从上月的71.0%下滑到59.4%。贝壳研究院的统计数据显示，72个重点城市中，6月房贷放款周期延长的城市有46个。

房企的融资总规模也不容乐观。贝壳研究院数据显示，上半年房企境内外融资规模同比下降16%。有券商统计数据则指出，2021上半年房企融资总规模较去年同期下降10.9%。

截至目前，行业融资环境仍维持偏紧状态。从数据来看，房地产信托的下滑最为明显。2021年6月，房地产信托产品成立数量317个，募集资金587.22亿元，同比下降31.89%。存量则持续下滑，从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看，“房住不炒”的政策基调在信托公司进一步落实，对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧。投向房地产行业的资金信托余额在2021年第一季度再度下降至21725亿元，环比下降4.63%。

ABS亦受到影响。7月以来，国君资管-光大嘉宝-重庆光控朝天门中心一期资产支持专项计划、财通-拂晓第1-20期资产支持专项计划、惠农发展商业物业抵押资产支持专项计划、光大-国联-光启1-20号资产支持专项计划资产支持证券、国信证券-普洛斯保理1-20期资产支持专项计划、中泰资管-迪马股份供应链金融1-N期资产支持专项计划项目均被上交所终止，其中涉及多家房企。

对于ABS而言，市场正如惊弓之鸟，涉及的房企容易被过度解读。2021年5月25日，共有26个ABS项目状态显示为“终止”，金额共计1536.26亿元。据了解，这26个项目均为2020年前受理的历史留存项目，由于不确定等各种因素，无法继续推进。大面积的“终止”引发行业侧目，却存在合理解释。光大证券研报指出，部分投资者所谓 “集中终止”实属正常现象。

值得一提的是，行业融资收紧意味着房企或过一段时间的“苦日子”，但对于ABS融资受阻的房企而言，需要具体情况具体分析，并不意味着“抽贷”或者被交易所贴上负面标签。以迪马股份为例，近期有一单ABS被上交所终止。回溯到4月30日，迪马股份还成功发行了一单4.5亿元的住房租赁专项债券。有业内人士指出，一单ABS融资受阻对企业运营影响有限，也并不等同于基本面恶化的信号。某种程度上来说，甚至有积极的意义。ABS属于短债，其终止也是调整债务结构的路径。2020年报显示，迪马股份的三条红线指标全部绿档。与此同时，其短期负债与有息负债比33.22%，同比减少18.07%。长期债务比例的提升，意味着债务结构的优化。

渤海证券研报指出，国内贷款增速年内首次转负，房企的间接融资受到较大约束，销售回款仍是保障房企现金流的重要方式，地产融资端结构调整趋势不变。

2020年8月的“345”新规意味着系统性的行业融资监管体系真正建立，此前被畅通的债务滚续所掩盖的相关房企的风险，在融资真正收紧后，才开始逐渐暴露出来。缺乏债务滚存的掩护，此前资产扩张失速、资产结构失衡的房企理应风险出清。

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