房贷利率下调后 存量房房贷业主纷纷提前还贷？

5月20日起，5年期以上的房贷利率下调15个基点。这次房贷利率下调，引起了市场的关注，部分买家蠢蠢欲动，然而部分存量房房贷业主却纷纷提前还贷。记者了解到，由于房贷利率下调后存量房房贷(已经在还贷)业主需要第二年才能按照新利率执行贷款利率，所以降息并不能立刻为他们减轻负担。同时，因为投资理财市场，赚钱效应不强，覆盖利息成本不容易，有业主表示，不如提前还贷减少利息支出。

不少业主考虑提前还贷

日前，手上有一套房子正在还贷的刘先生表示，按照之前一家人的收支情况，夫妻两个除了目前在住的房子需要还贷外，手上有150万元用在理财投资上，在三家银行分别买了一两个理财产品。“这几个月理财收益，赚钱的产品收益仅在3%左右，有两只产品还亏了。”刘先生表示，与其这样，不如早点还清贷款。

据悉，和刘先生一样抱有“最近想把房贷提前还一下”想法的人，今年以来不在少数。记者从多位银行人士处了解到，今年以来，咨询提前还贷及替换房贷方案的客户明显增多。某银行客户经理李小姐告诉记者，近来几个月确实不少客户用手头的资金申请提前还款。

这种现象，在全国的统计数据中有所显现。5月13日，央行公布的4月金融数据中，住房贷款减少605亿元，房贷增量同比减少4022亿元。此外，今年2月，住户中长期贷款(以按揭贷款为主)自2007年开始统计以来首次出现负增长，意味着当月还款比新增贷款还多。

“对部分贷款人士而言，说白了，贷款是一种借钱生钱的手段。缺乏生钱手段，自然也就不想借了。”有业主说。

李小姐告诉记者，短期来说，房贷利率下调只是针对新申请的贷款客户，存量客户还是按原来的利率。利率调整必须按照放款满一年，比如今年6月1日放款的，要等到明年6月1日参考贷款市场报价利率(LPR)来进行加减基点，确定新一年的利率。由于房贷利率下调对于存量房贷客户来说，并不是马上显现，加上资金在其他渠道投资受阻，所以很多客户萌发了提前还贷的想法。

提前还贷是否有必要?

提前还贷的最大优点就是节省利息，特别适合于高房贷利率的买房人，把本金提前还了，相对来说总利息支出也会减少。那么，是否每个贷款人都有必要提前还贷呢?

地产专家邓浩志认为，如果是老贷款户，已经还款多年，达到还款期的三分之一，那么实际上已经还了大部分利息，提前还款的意义不大。还有一些买家，如果早年申请的贷款利率折扣很大，比如8折甚至7折，那么也不建议提前还贷，买个理财产品的收益也有可能比贷款利息高。而处于还款初期且贷款利率折扣不大的新贷款户，可以提前还贷，因为处于还款初期的客户，贷款的大部分利息还没有偿还，此时提前还贷产生的影响较小。

他还提醒，在提前还贷时，除了要提前向银行申请外，还可能要交纳一定的“违约金”。还款人首先要明确贷款合同，看“提前还款”的相关约定。不同的银行不同的贷款类型，对提前还贷的要求存在一定的差异。通常而言，无抵押贷款违约金是剩余还款金3%~5%的比例。“从这两年银行对于提前还贷的做法看，去年受房贷集中度较高的影响，一些银行为了扩大贷款的额度，是欢迎提前还贷的。而当前银行房贷投放是有指标的，相对来说并不欢迎此类提前还贷的做法。”

不过，有买家也算了一笔账，他们认为，虽然提前还贷，贷款利息大大减少，但手里的现金流会不够灵活，因为全部放在房子里，这就导致如果绝好的致富机会需要一笔资金的话，就只能坐看机会流失。

如何还贷更划算?

如果房主确定了提前还贷，那么也要注意分类对待。

汇瀚按揭有关人士表示，提前还贷方式建议采用等额本金还款方式会比较划算。目前，常见的还贷方式有两种，一种为等额本息还贷，一种为等额本金还贷。等额本金还贷是每月归还的本金相同，而贷款利息根据实际借贷金额来计算。虽然在前期每月要还的金额都比较多，但都是当月产生的利息和固定的贷款本金。由于提前还贷时已支付的利息是不退还的，而同样贷了一段时间后，等额本息还贷法所要支付的利息将高于等额本金还贷法，所以购房者如果在一开始就想要提前还贷，贷款期限又不是很长，那最好选择等额本金还贷法。

严跃进表示，对于这两年刚办理房贷的业主或购房者来说，前期偿还的等额本息金额中，更多的部分其实是利息。若是从目前利息比较高的角度来说，确实可以提前还贷。而对于已经偿还了5年或10年以上的房贷者来说，目前每个月偿还的金额中，利息的部分相对不多了，更多的是在偿还本金，此时提前还贷意义不大。

(记者 罗莎琳)

关键词： 房贷利率 存量房房贷 利息成本 提前还房贷