“三道红线” 收紧房企融资？是否意味着房地产调控骤然升级?

近日，有媒体报道称，房企将面临融资的“三道红线”，所谓三道红线，就是：红线1为剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2为净负债率大于100%;红线3为现金短债比小于1倍。该消息被业内解读为是房企融资的“紧箍咒”。

其实，再次收紧房企融资，也不无道理。

央行数据显示，二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点。用益信托统计数据显示，今年以来截至7月28日，68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模，出现大幅下滑。

据中指院数据显示，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%;

过去3个月海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。

海外债利率再创新高，这意味着，假如放纵房企高息密集融资，势必会将房企乃至整个楼市进一步推向债务深渊，增加系统性风险。

所以，房企融资门槛增加，限制负债规模，或也是房企摆脱“高杠杆”的必经之路。

有机构发布的统计数据显示，若以“三道红线”为标准，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中3条红线的房企大约为14家，踩中2条红线的房企为10家，踩中1条红线的房企为14家。相比较而言，完全处于“绿档”的房企则在少数。

那么，这是否意味着房地产调控骤然升级?

更确切的理解可能是：这是一次调控模式的转变。

房地产调控由过去多年“控制需求”的模式——限购、限贷、限价、限售……转变为“控制金融风险”的模式。

此外，潘浩认为，如果“三道红线”落地，土地市场将会出现降温、新房销售则会加速。同时，被新规限制融资的房企有可能会延迟或者取消近期的土地投资计划。另外，融资收紧会使得房企销售回款端压力骤升，房企则大概率会启动“加速销售模式”。这对刚需来说，或许是一次较好的入场机会。

至于中小房企是否会迎来“艰难时刻”，丁建刚认为，受影响最大的一定是高杠杆和高周转的企业，和企业大小没有太大的关系。理论上规模越大的高杠杆和快周转的房企，受影响越大。

只要不是高杠杆快周转的企业，影响不会太大。甚至有些“中而优”、“小而美”的房企，可能会活得更好。

本文由华夏时报、21财社、观点地产综合整理。

关键词： 房企融资三道红线