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建业地产(0832.HK)融资成本增221.8%

2021-04-06 08:52:53 来源: 长江商报

2020年,建业地产(0832.HK)稳居千亿阵营,实现销售额1026.42亿元,同比增长1.5%,其中重资产销售额683.39亿元,同比下降4.8%,完成全年目标的85%。

期内,建业地产营收433.04亿元,较2019年增加约40.8%。归母净利润18.02亿元,较2019年下跌约10.6%。这也是建业地产最近3年来,首度出现增收不增利的局面。

河南省仍是建业地产布局的主力市场,98%在建项目均在河南省。截至2020年末,其在建项目为180个,较2019年增加29个,其中25个位于河南郑州,河南省其他城市共152个,海南省3个。

值得注意的是,建业地产去年融资成本暴增221.8%,是利润减少的重要原因之一。

三道红线下,建业地产剔除预收款后的资产负债率85.5%,净负债率56.8%,非受限现金短债比为1.48。由于剔预资产负债率指标一项超阈值,建业地产与2019年踩线情况一致,仍保持“黄档”行列。

深耕河南一隅

建业地产由“河南首富”胡葆森创建,是一家成立于1992年的房地产开发企业,并于2008年6月6日在香港联合交易所主板上市。

从百亿到千亿的跨越,建业地产仅用了不到五年。2016-2019年,建业地产合同销售金额从201.46亿增长到了1011.5亿,复合增长率达到71.23%,远远高于行业平均水平。

2020年,建业地产实现销售额1026.42亿元,同比增长1.5%,其中重资产销售额683.39亿元,同比下降4.8%,完成全年目标的85%。克而瑞数据显示,2020年,建业地产行业排名(操盘榜)从2019年的第27位降至34位。

物业销售是建业地产收入的主要来源,2020年物业销售给建业地产带来416.07亿元的收入,不过,年报显示,除物业销售外,建业地产也致力拓展酒店、文化旅游、绿色基地及轻资产项目,实行业务多元化,从而扩大收益基础,分散营运风险。

值得注意的是,营收增长,净利润反而下滑。2020年年报显示,建业地产期内营收433.04亿元,较2019年增加约40.8%,但归母净利润18.02亿元,不升反降,较2019年下跌约10.6%。

同期,建业地产实现毛利润85.96亿元,同比增长7.4%,毛利率下降6.1个百分点至19.9%。对2020年度的“增收少利”情况,建业地产在年报中解释,主要由于受2020年上半年疫情影响,在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售,收窄整体销售提价空间;以及车位销售的毛利率由去年的46%减少至今年的约30.7%所导致。

此外,建业地产去年销售均价为6811元/平方米,同比增长5.24%。值得一提的是,2020年9月,建业地产董事长胡葆森曾公开表示不带头降价,并表示降价促销弊大于利。

专注一省,建业地产常年在河南市场占有率持续第一,布局大多都在河南省,它也因此被业内称为“河南王”。截至2020年末,建业地产在建项目180个,其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个及海南省3个,在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米。这意味着其98%在建项目均在河南省。

土储方面,去年建业地产新增储备建筑面积918万平方米。截至2020年年末,建业地产拥有土地储备建筑面积5411万平方米,其中权益建筑面积4029万平方米。

布局轻资产外拓突围

五年前,胡葆森提出转型轻资产为主,表示将用3至5年时间,实现由房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

深耕河南的建业地产,正在寻找新的增长点。2015年建业地产开始实施轻资产战略,轻资产业务主要为“输出品牌、管理、服务及资本”。

近年来,轻资产业务的贡献占比逐渐走高。2018-2020年,建业地产轻资产销售额占总合同销售金额的比例分别为25.83.%、29.02%、33.42%,呈现逐年上升趋势。

今年前3个月,建业地产的重资产与轻资产合同销售额双双增长。其中,重资产合同销售额为107.62亿元,同比增长0.2%;轻资产合同销售额为57.53亿元,同比增长111%。

去年11月10日,建业地产宣布,将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团(下称“中原建业”)在港股主板上市。

中原建业主营业务为商业代建,2017-2019年,中原建业的收益复合年增长率82.2%,净利润复合年增长率112.5%,净利润率维持在60%左右,有息负债为0。

目前胡葆森已拥有建业地产、筑友智造科技(0726.HK)以及建业新生活(9983.HK)三家港股上市公司,若中原建业成功在港交所上市,胡葆森将在港股拥有四家上市平台。

扩张之下,近年来,建业地产债务一路水涨船高。2015-2019年,公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元,2020年公司负债总额上升到1493.19亿。

三道红线下,建业地产剔除预收款后的资产负债率85.5%,净负债率56.8%,非受限现金短债比为1.48。由于剔预资产负债率指标一项超阈值,建业地产与2019年踩线情况一致,仍保持“黄档”行列。

融资成本也随之上涨,建业地产2020年的融资成本由2019年的3.95亿元上升至12.72亿元,增幅高达221.8%,蚕食了建业地产去年70.59%的归属股东净利润。

对于去年融资成本大幅攀升,建业地产表示,一是汇率波动导致亏损约6.13亿元,二是去年优先票据总额增加导致利息支出增加。未来,随着建业地产的轻资产战略持续推进,重资产比重不断降低,公司抗风险能力提升,融资成本有望走低。

随着建业在河南市场的不断巩固,在省域化战略基础上,走向大中原,是建业省域化战略又一次里程碑意义的升级。随着“扩大根据地,服务大中原”战略的逐步落地,建业地产有望在大中原区域8个省份、83个省辖市持续开疆拓土,后续业绩表现可期。

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