LPR最大幅度调降，为何房地产却领跌全市？

终于降息了！

昨日，中国央行宣布，5年期LPR从4.60%下调至4.45%，1年期LPR维持3.70%不变。

赤裸裸、明晃晃的刺激房地产，然而为何房地产在昨日却领跌全市？

1

双管齐下“轰油门”

5月20日的LPR报价是本年度的第二次下调。对于此次调整，其实市场早有预期。

一方面，央行此前多次强调通过存款利率市场化改革推动实体经济融资成本下降，另一方面，5年期以上LPR下行符合近期稳楼市的监管要求。

然而，知道要降，却没想到降这么多。可以先了解一下这次LPR调降力度究竟有多大。

首先，LPR分1年期和5年期，从2019年改革后，1年期降息速度和力度一直高于5年期。

因为降1年期LPR，对实体经济短期刺激效果比较明显。5年期以上主要是房贷，降得厉害，就是救楼市。房住不炒大方针下，央妈一直不愿给房奴大减压，怕引起房价上涨。

而这次调整，没调降1年期LPR，只调降5年期LPR，意料之外。

其次，自改革后，5年期LPR一共调整4次，从4.85%降到4.6%，3次降5个基点，1次降10个基点，从没试过一次降15个基点这么狠！

此外，就在前几天央行还宣布，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

也就是说，按照目前5期LPR计算（4.45%），再减去20个基点，首套房贷利率最低可做到4.25%。

但需要说明的是，5年期LPR是全国统一的，但加减基点数可以根据城市或银行来调整，比如深圳是继续维持原有基点数不变，大部分银行执行的贷款利率是——

首套房贷利率：LPR+30BP=4.75%

二套房贷利率：LPR+60BP=5.05%

但对比之前的贷款利率，首套4.95%，二套5.25%，还是划算了不少，房贷压力有所减轻。

举个例子，贷款500万，30年等额本息。

以前利率4.95%时，月供26688元，利息总额460.79万；

现在利率4.75%时，月供26082元，利息总额438.97万。

月供减少了606元，总利息减少21.82万，贷款金额越大，减免的就更多了。

总的来说，LPR降，房贷利率下限也降，双管齐下，赤裸裸、明晃晃的在刺激房地产。

然而，就在昨天LPR超预期的调整数据出来后，全市普涨，最受刺激的房地产却领跌全市。

这是为何？

2

利好出尽是利空

股市是交易预期的。

早在前两年，房企暴雷问题频现，2021年更是情况恶化。不同于以往涉及的都是中小房企或是微型房企，这一年已有超过20家大型房企陷入了爆雷困境。

其中影响最大的就是恒大，恒大爆雷成为房地产业的灰犀牛，给整个行业带来了一系列连环风险，下半年楼市风向急转。7月蓝光发展(行情600466,诊股)债务违约，10月花样年债务违约，其以“躺平”的姿势，加剧了行业生态恶化。

恒大暴雷，不仅引发了行业的巨震，另一方面，也吸引了市场先生的注意。

机构预测，一连串过紧的政策压的房地产行业喘不过气，在这样的紧箍咒下，就连恒大也撑不住了，那么上头是否会适当的做些放松呢？

机构的预测虽迟但到，就在2021年底，中央经济工作会议对房地产表态了，“满足购房者的合理需求”、“因城施策促进良性循环和健康发展”、“保障性租赁住房建设”。行业政策重点改为维稳，避免行业硬着陆。

后续一系列维稳政策出台，市场暖风频吹，诸如放开限购、限售的消息不断在各地传出。3月16日，六部委更是罕见齐发声力挺房地产，一剂猛药注入生机。

而房地产的股价一转颓势，高歌猛进，市场一直在兑现着预期。

值得注意的是，在本次房地产利率下调之前，LPR的价格在之前已经到了低点，而近期LPR下降15bp、房贷利率下降20bp的双管齐下，基本算是打穿了最低下限。

此举在机构的眼里，算是到了出“对2”的阶段。一方面后续再有更刺激性政策出台的概率偏小，另一方面市场前期的预测基本已经落地。

既然预期已经兑现，那么支持股价上行的力量也就随之减弱。这便是常说的“利好出尽是利空，利空落地是利好”。

股价短期是对预期的兑现，现实股价已反映利好预期，一旦消息落地，此时便要小心谨慎。

在前述的过程中，属于政策博弈的阶段，而这个阶段基本也处于尾声了。那么后续地产何时会迎来第二春呢？

还是要等到地产开始进入真的基本面反转。什么时候出现小的房地产企业倒闭、开始被大企业并购、行业产能整合出清、盈利修复，或许才是地产行业基本面出现拐点迎来曙光的时刻。

3

静待花开

对于普通投资者而言，捕捉个股仍然不是件轻松事儿，而ETF正是下注行业最便利的工具。

尽管前期市场预测已然落地，但在稳增长大背景不变的前提下，地产依然是值得关注的板块。

那么，房地产行业又将何时花开二度，迎来新的发展篇章？

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