还房贷选浮动利率还是固定利率?只剩不到1个月的思考时间!

2019年12月28日，中国人民银行发出公告称：2020年3月1日至8月31日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

也就是说，房贷LPR转不转，你仅剩不到1个月的思考时间了!

对此，不少买房人还在纠结：应该怎么选择，是选择固定还是浮动利率?今天这篇文章就跟大家详细的说一说。

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需要和银行重新签贷款合同

8月31日之前，你要和银行重新签贷款合同，选择新的房贷利率方式。二选一，必须选，不能不选，选了不能反悔，不能重选，选了之后伴随你到贷款还清。

公积金贷款、包含组合贷中的公积金部分，不需要转换。

房贷在一年内就还完了，也就是2020年12月31日之前到期的，不需要转换。

转换有两个选择，必须二选一。

一是选择固定利率，二是一年一变的浮动利率。

选择固定利率：一旦选择，在未来20或30年的还款周期里，房贷利率都保持不变。举个例子，小W去年买了房，他的房贷利率是5.88%，他选择了固定利率，意味着未来30年都是5.88%。

选择一年一变的浮动利率：房贷利率每年都可以调整一次，如果当年最新的LPR利率下降，房贷利率也随之下降。

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该如何选择?固定还是浮动利率?

按照目前的利率看，转换为LPR更划算!那么有人问，假如LPR上涨怎么办?岂不是房贷利率也要跟着涨?

从目前来看，利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋。

从近20年的房贷利率一览表中也不难看出，利率一直是在下行的，利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。

我们再从2019年8月以来LPR的变化情况来看，不难发现5年期的LPR利率也是在持续走低的，因此从这个角度更倾向建议选择一年一变的浮动利率。

但最终还是要根据自己的情况来选择，如果你追求稳定，可以选择固定利率，每个月要还多少，清清楚楚明明白白，自己也好规划未来。

如果你看好未来是大概率的降息通道，则选择一年一变的浮动利率。

在中国，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。这种背景下，固定利率显然与时代趋势背离。

且近期央行多次提到，继续推进贷款市场报价利率(LPR)改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。这表明，未来降息的可能性依然存在。

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有人拿到了8折的优惠，有人却要上浮20%。那么，新的房贷到底是怎样的?

此前大家的房贷利率也不是全部相同的，有人拿到了8折的优惠，有人却要上浮20%。那么，房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的?

给大家举个简单的例子：

8折房贷利率的转换所加基点=3.92%-4.80%=-0.88%，也就是说，“加点”是“-88个基点”。

如果今年12月，房贷利率维持当前7月最新利率，即5年期以上LPR为4.65%来算，那么按LPR加点利率来算就是4.65%-88个基点=3.77%，相比较原来的3.92%，低了0.15%。

上浮20%房贷利率的转换所加基点=5.88%-4.80%=1.08%，也就是说，加点是“108个基点”。

如果今年12月，房贷利率维持当前7月最新利率，即5年期以上LPR为4.65%来算，那么按LPR加点利率来算就是4.65%+108个基点=5.73%，相比较原来的5.88%，低了0.15%。

如果选择不转，那么就一直维持5.88%。

小万以基准利率(4.9%)上浮或折扣的不同比例进行了计算，大家可以参考。

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房贷转换LPR如何计算?

2020年3月之后的新购房者

对于2020年3月之后的新购房者来说：房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点。

这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。

2020年2月最新一期5年期LPR利率为4.75%。

举个例子：小W2020年3月份买了人生的第一套房，九江首套房贷加点113个基点(一个基点等于0.01%)，现阶段房贷利率就(4.75%+1.13%)= 5.88%

2020年3月之前的购房者

对于老购房者，从3月开始，都必须转换为LPR模式，同时确定加点基数。

加点基数一旦确定，则在整个20年或30年的还款期内保持不变。

那么加点基数是如何计算的呢?

央行给出的原则是：“等价转换，转换时点利率水平保持不变”，也就是你之前的利率是多少，转换成LPR后利率还是多少，并没有变化，有区别的是计算方式变了。

举个例子：小W他的房贷利率是5.88%，怎么转换成LPR利率呢?(记住下面这个计算公示，你可以用它算出你自己的加点数值)

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%);加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。

根据等价转换的原则，小W的加点数值=5.88%-4.8%=1.08%(108个基点)。

也就是小W以前的房贷利率是基准利率上浮20%：4.9*(1+20%)=5.88%。

但是转换为LPR之后，利率的构成是 4.8%+108基点=5.88%。

结果不变，利率构成不同。

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关于LPR转换的热点问答

1、转了LPR后，房贷利率会立马变化吗?

不会!转了LPR后，到第一次重定价之前，房贷利息支出与原合同一样不变。

同理，第一次重定价日，到第二次重定价日之间，也不会变化。

也就是说，即便你选择最早的重定价日，1月1日，那么从现在到明年1月1日，你的房贷是保持不变的。

2、找谁转?怎么转?没人通知我咋办?

1)具体情况可以查询贷款行的官网公告，或者官方微信号。

2)综合多家银行的公告看，8月31日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

3、哪些贷款可以转?哪些贷款暂时不能转?

可转：2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款。(因为1月1日以后的都按LPR签了)

不可转：1)政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分);2)2020年12月31日前到期的个人住房贷款;3)固定利率贷款。

4、如何查询自己的已有贷款利率?

首先您可以到网点找工作人员查询，其实进入官网查询是非常方便的。

5、定价周期是一年一调吗?

并不是!可以和银行协商选择重新定价周期，如一年一调、两年一调、五年一调……但至少一年，不可以选择半年或每月一调。定价周期一旦确定将不可更改，每个人只有一次机会。

6、变更以后如果后悔了还能再更改吗?

只能变更一次，本次变更确定后不得更改。

关键词： 浮动利率 固定利率