环球观察：新房正慢慢失去倒挂

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二手房回调，正让新房慢慢失去倒挂。

没有了成交，二手房正经历全线的回调。

当流动性阻滞的时候，价格也会随着时间推移产生波动，如果一个小区出现一套很低的成交价后，就意味着这个小区已经开启回落的节奏。

比如龙悦居，虽然是安居房，但市场热潮退下后，最新成交价几乎对半开。

一旦出现这样的趋势，接着挂牌就会陷入越报越低的循环，其他业主也会跟着割肉出货。

龙悦居成了典型，其他热门的小区也没有例外。

作为龙华的核心投资区红山，成交也越来越接近指导价。

比如红山早期的投资红盘中航天逸指导价7.69万/平。

10月最新的成交 88平总价752万，折合单价8.55万/平，8月成交89平795万，折合单价8.93万/平。

但去年4月，同户型成交总价为835万，折合单价9.48万/平。

龙华梅林关的代表小区龙光玖龙玺10月6日，一套住宅86.77平，以770万成交，成交单价8.874万/平，比指导价9.05万/平低1760元/㎡。

再看西部的南山区。

南山南头成交活跃盘豪方天际，业主诚心报价708万，比指导价748万还便宜40万。

另一套4房，业主急售870万，比指导价890万还低20万。

甚至连前海外围的阳光棕榈园也没抗住，3+1房参考价888万，报价直接便宜18万，如果首付到账快的，可以直接低参考价100万。

再看宝安最热门的区域。

都说宝中防线很高，但区域内的小区也没好多少。

金泓凯旋城，107平总价980万甩货，单价比指导价9.85万/平低0.69万/平。

幸福海岸一期，103平一口价960万，单价只比指导价8.84万/平高4804元/㎡。

如果宝中其他小区继续出现低于指导价卖房，相信碧海、新安、西乡的小区也很难扛得住。

作为宝安的龙头片区都没挺住，就更不用说其他区域了。

最近西乡的代表楼盘领航城就已经出现市场报价和指导价只相差24万的情况。

如果房源报价真实，业主诚心卖，相信到最后真实的成交价会更接近指导价。

这些都是过去市场认为投资的价值片区，很少会怀疑小区的成长性。

但现在都集体出现低于指导价卖的情况。

所以，市场上也有人认为，指导价实际上保护了广大业主。

看不到挂牌报价，看不见历史成交，眼不见心不慌，自然就不会有割肉，不会有踩踏。

二手房成交集体回调的另一个连锁反应就是新房。

当实际成交价格下挫的时候，二手房和新房的倒挂就没有大家想象的那么大了。

去年之前，大家选择新房的评判标准都以倒挂作为上车的终极理由。

倒挂越大，大家抢房就抢得越凶。

万丰海岸城、电建洺悦府、中海汇德理、深业中城等，都是市场的倒挂红盘。

抢到了，欢天喜地，没抢到的心有不甘。

但现在这种选筹的心态真的要调整了。

以10月深圳有望入市的几个项目为例，小女警做了市场报价，成交价以及参考价的整理。

宝安新安勤诚达云邸，如果以去年9月开盘的招商臻府、玖玖颂阁价格作为参考，大约是8.8—9.22万/㎡，与旁边2018年建成的联建君钰府价格相比，差距就不是很明显。

今年4月联建君钰府成交一套87平房源，715万，折合单价8.22万/㎡。

而且联建君钰府市场报价也有走低的迹象，当下在报价的房源中，出现88平报价690万。

南山西丽板块方直珑樾山，如果以去年开盘的深铁懿府一二期价格作为参考，大约是10.3万/㎡，与周边二手房的倒挂就更不明显了。

目前项目周边的二手房不仅成交鲜少超过10万+/平，成交单价甚至出现低于参考价的情况。

桃源村三期，6月成交过一套82.5平的房源，总价658万，折合单价7.97万/平，和7.22万/平的参考价只相差7500元/㎡。

深云村8月成交一套89平房源，总价815万，折合单价9.12万/㎡。

与参考价只相差400元/㎡。

福田上沙的中洲滨海华府二期，如果以前一期开盘价格作为参考，大约是9.3万/㎡，与周边的典型二手房小区的报价差距也没有想象中的大。

项目周边的万科金域蓝湾3期，已经出现和参考价只相差6000元/㎡的市场报价（8.9万/平）。

碧海红树园2期的部分房源市场报价也在8.6万/平左右，京基滨河时代广场也有9字头报价的挂牌。

龙华民乐的溪山美地园三期，备案市场预估也是6万+/平，和周边的星河盛世花园、溪山美地园、万科金域华府二期的成交和挂牌价虽然存在1万～3万/平倒挂。

但像星河盛世花今年3月也出现了接近参考价的成交。

南山中心区的御成府，如果以去年入市的南城小筑8.1万/平开盘价作为参考，和周边的康达苑、大陆庄园、仓前锦福苑3期相比，就更没有倒挂可言。

深圳新房备案的逻辑都是参照周边一二手房价格进行的。

当二手房价格回调后，新房价格也会被牵制。

这种风向的转变，一方面得益于新房的供应量提升，另一方面得益于二手房的参考价。

目前深圳依然有不少区域新房和二手房存在较大的倒挂。

但如果指导价继续执行，那么二手房仍然还有很大的探底空间。

所以，说句不太中听的话，这几年买了房的朋友们，要做好更久的长期主义备了。

关键词： 盛世花园 连锁反应 业主急售