天天百事通!嗯,新房又有变数
2022-10-27 23:16:28 来源:格隆汇楼市
(资料图片)
深圳今年第四个日光盘又预订了。
深业颐瑞府444套住宅,均价约4.53万/㎡,1220批认筹,日光可以说是没有太多悬念的了,就算没有日光,也不会剩太多。
但在深圳不缺房的周期,还能达到这样的开盘效果,反映了两个市场问题。
一是深圳的刚需托底能力还是非常强,二是深圳只有少数盘真正值得买(行情300785,诊股)。
深业颐瑞府能达到这样的认筹量,几乎可以追上光明今年宏发万悦山璟庭的认筹人数了(1343批)。
而且认筹比其实比宏发万悦山璟庭更好,也是深圳今年认筹效果最好的项目。
一方面是因为项目位置不错,在光明的核心地段。
另一方面,明显深业颐瑞府是抓住了市场的趋势,明智地下调了备案价,还给市场打了折扣,是少见的真正站在市场角度卖房的项目。
说实话,其他新盘也是可以效仿一下这样的路子的,特别是地段位置都不好的项目。
不过,深业颐瑞府认筹结果出色,说明眼下深圳市场一个很大的问题,那就是好的楼盘,优质的值得买的并不多。
否则,大家就不会只盯着几个盘认筹,而其他新盘认筹人数则寥寥无几了。
骑猪英雄梳理了一下在售的新房,存量比过去几年都大,甚至有可能已经超出了市场的感知。
前两年大家还喊着深圳缺房,缺地,现在还有房源在卖的新房已经累积超过104个,其中龙岗、龙华的存量最多。
而且这些新盘,大部分都带着明显的短板。
比如盐田的鹏瑞尚府,不仅位置远,价格也没有竞争力,5.34万/㎡的均价,总价区间350-800万/套。
项目位置虽然距离地铁2号线沙头角地铁站不到600米,但地铁通勤到福田岗厦北也接近1个小时。
而坪山君胜熙玥湾,附近有学校,距离14号线锦龙站约900米,均价约3.9万/平,总价302-475万/套,价格便宜非常多,通勤到福田的时间也缩短到1个小时内,更符合刚需的需求和钱包。
比如亚太半山樾府,产权缩水,位置也远,距离地铁站草埔站也有1.4公里,备案均价8.3万/㎡,总价496-1084万,综合来看价格也不便宜,位置也很一般。
对比在售的新盘,还不如看看南山的鸿荣源尚璟公馆,位置在南山的同乐南地铁口,周边还有学校、公园。
虽然噪音是吵了点,但项目均价8.9万/平,总价513-722万,距离宝中和前海2-3公里。
再比如玖玖颂阁,位置处在新安版块,离地铁站近,周边也有旧改预期。
但价格实在让市场不敢恭维,9.22万/平的均价,总价745-1251万/平,已经可以够得着罗湖湖贝的华润未来城、福田皇岗的湾尚庭玺家园、南山蛇口的临海揽山御园。
所以,各区纵横对比之下,其实真正值得买的新房并不多。
但总的来说,随着市场不断地有新房入市,大家的选择余地还是变多了。
不缺房的深圳市场,是首套房群体最好的上车时机。
存量的新盘还没卖完,深圳又陆续出让新地块了。
今天深圳公布了今年第四批集中拍地的计划,总共7宗地,其中有三个看点。
第一是几乎所有地块都会建设安居房,其中宝安、龙岗有两块地就全部用来建设安居房,而且位置都不差。
宝安A002-0091地块,位置特别好,处于宝安中心区西侧核心商务区,离湾区产业投资大厦、大铲湾、新安中学特别近,未来全部用于建设安居房,毛坯限价44300—46500元/平。
这样的地段,正常商品房限价都要88600元/平。今年深圳二次土拍,距离A002-0091地块约1.2公里的A003-0434地块,毛坯限价就要88600元/平。
而龙岗的G01019-0042地块也用于全部建设安居房,位于16号线回龙铺地铁站附近,周边有龙岗实验学校、龙岗人民医院等公共配套,限价22200—23300元/平。
这里可以看出,深圳对保障房供应的决心,并且把职住平衡也考虑进去了。
所以以后深圳每个新房都会带一定比例的安居房,供应重心也会放在安居房上面。
第二点是光明、龙华新拍地块限价没有变化,和今年深圳二次土拍限价持平。
光明A503-0100地块,位于凤凰社区综合服务楼旁,毛坯限价48900元/平,和年内二次土拍的A503-0096地块限价持平。
龙华A806-0403地块,位于深圳北站旁玉龙路与民塘路交汇处,毛坯限价72450元/平,与年内二次土拍华润、中海拍下的地块限价持平。
第三点是土拍又松绑了。
按照去年两集中的要求,原则上来说,年内土地供应集中搞3次就行了的,但深圳出第四次,说明土拍又松绑了。
第四点是商业用地调整没多久就马上拿出来卖了。
龙华A806-0403地块是10月15日深圳由商业用地调整成住宅用地的地块
今年在存量新房激增的情况下,增加了一轮拍地,说明保供应压力很大,要完成年内以及十四五节点的KPI不轻松。
不过这样消息,对存量新房和二手房来说,就不是什么好消息了。
随着未来新增供应加速,一方面新房库存也会随着增加,存量盘之间的竞争更激烈。
另一方面,二手房也会更加不受市场待见,价格下调的压力也会继续增加。
这对于冷淡的深圳楼市来说,预期还会继续减弱。
所以把时间拉长5年来看,市场接下来怎么走,大家心里应该也有数了。
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