城投拿地积极开发难 土地市场谁来托底

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国庆节后，广州、天津等地先后完成年内第三批集中供地，央企国企和城投公司基本包揽土拍市场，财政部对国企购地的约束暂时还未影响其拿地的热情。

在民营房企接连爆雷情况下，民企在土拍市场逐渐成为配角，这在土地集中供应的22个城市最为明显，部分批次中民企甚至完全消失。

城投公司并非房地产开发商，其土地开发能力与专业房企自然不可同日而语。而且，在土拍过程中，城投公司拿地基本底价成交，且所拍土地多数并非市场热门地块，托底痕迹明显。正是在这样的背景下，财政部发文要求地方政府不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，这无疑将对本就冷清的土拍市场带来不利的影响。若地方城投拿地受限，土地市场谁来托底？

土拍托底受限？

10 月17日，天津第三轮集中土拍落槌，挂牌的17宗地块全部成交，成交金额约100亿元，成交数量和成交金额都超过前两次土拍，此前两次土拍分别成交了约43亿元和82亿元。

与前两轮类似，年内的第三轮土拍，国资背景依旧是主角，仅有一幅溢价成交，拿地对象来自央企、国企，不见民企身影。除了中海等知名房企外，诸多不熟悉名字的背后有着当地城投公司的身影。

据统计，17宗地块中的5宗地块由天津当地城投企业揽获，总金额34.19亿元，占比约为34.5%。此外，在本次土拍中，天津也引入其他城市实施的“预申请”方式，避免土地流拍。合力之下叠加政策连续释放，天津此次土拍远好过前两次。

在2022年首次土拍中，天津30宗地块仅成交6宗，其中还包括1宗商服地块，其余9宗流拍、15宗停牌；二轮参与土拍的11宗地块最终成交9宗，流拍2宗。两轮拍地仅有一幅地块有溢价，其余全部底价成交。首轮购地企业中，拿地对象主要是天津本土房企，且以城投为主，二轮拍地也难觅民资身影。

在天津三轮土拍落槌前，广州也刚刚完成三轮土拍，同样是国企包场，计划挂牌的20宗地块2宗终止、3宗流拍、15宗成交。在成交的15宗地块中，有13宗地块底价成交，仅有广州海珠区的2宗地块溢价成交。央企、国企和地方城投平台包揽了此次交易，如备受关注的恒大足球场地块由广州城投底价接盘，广州高新区投资集团、广州南投等以及各区属城投如南沙建投、花都城投等也以底价揽下各区所属地块。

国资唱主角、民企配角甚至缺席的情形在2021年第二轮集中土拍的城市已经出现。由于爆雷、销售下滑和严查房企拿地资金来源等，民企逐渐从土拍市场中抽身，城投公司渐成主力军。

当下的土拍市场，即便政府出台限制措施也并未起到立竿见影的制止效果。财政部国庆节前就已制定、节后发布的通知文件显示，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

城投公司等国企本身并不是专业的开发商，其在土拍市场托底入市更多的是各地为稳定土地市场而为之。城投公司的资金不少都是通过银行贷款和公开发债等方式募集而来，资金用于土拍的风险可想而知。在财政部新规刚刚出台的时候，城投公司还未放缓拿地步伐，待严查之后，如果没了城投公司，土拍市场还有谁来托底呢？

城投公司入市拿地“兜底”痕迹明显，后续的开工率不言自明，这更像是地方政府与城投公司的左右手交易，财政部的新规正好防止了左手倒右手、转嫁风险给银行等金融机构的风险。

城投拿地开工难

城投积极拿地是从2021年二轮集中拍地开始的。土拍两集中是从2021年开始实施的，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动。全年分3批次统一发布土地出让公告并实施招拍挂出让活动，首批纳入名单的是包括北上广深在内的共计22个重点城市。

根据国金证券(行情600109,诊股)的统计，在2021年首轮土拍中，民企还是购地的主力军，合计占比远超一半，城投公司拿地不过10%左右。以北京为例，2021年5月份举行的首批土地集中供应中，深圳房企卓越集团以187.3亿元独揽魁首，占总成交额1109.71亿元的约17%；其他民企如融创、中骏地产、碧桂园和雅居乐等也都有所斩获，这5家民企合计拿地金额达到了380.2亿元，占比超过34%。民企的风头超过了国企，城投公司的身影更是难寻。

首批拿地的乐观在二轮拿地时迅速消失不见，卓越集团还陷入退地风波中。也正是从2021年第二轮集中供地开始，民企占比迅速下降，城投公司的占比迅速提高。2021年二轮供地中，城投公司拿地占比超过30%。2021年年底的第三批集中供地，城投公司占比已经超过五成，成为拿地的绝对主力，民企的占比与首轮时的城投相仿，一成出头的份额与最初的超过半壁江山不可同日而语。

根据国金证券的统计，在地产下行之下，城投平台拿地比例由2021年第一批土拍的11.6%最高提升至2021年第三批的52%，目的是“托底”土地市场。

以2021年三轮和2022年前两轮土地集中供应合计统计，城投公司托底拿地主要以底价成交，五轮集中供地城投底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%；土地平均溢价率由2021年第一批供地的16.2%回落至第三批的2.3%。

申万宏源(行情000166,诊股)的统计与国金证券类似。从2022年年初以来的集中供地情况来看，城投拿地平均占比42%，其中底价拿地在城投拿地中占比67%；在民企因资金等问题淡出土拍市场后，城投入市固然可以稳定市场运行，但城投公司本身开发能力不高，在资金压力下拿地会造成资源占用。

拿地积极开工却很缓慢，克而瑞统计显示，在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司拿地开工率23%。中指院9月份发布的统计数据显示，截至2022年8月，2021年集中供地的项目央企国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企业因拿地总量不高，入市率在六成以上，而地方国资平台拿地多为市场托底，整体入市率仅9%。

城投公司拿地推高了资产规模，但开工率明显不足，也低于专业规模房企，无形中增加了资金压力和财务风险。

因此，申万宏源指出，财政部下发的通知对挤出地方土地出让收入泡沫有着重要作用，对地方城投公司自身的资金管理也有着重要意义，融资端减少债务负担的同时，降低对位置偏远地区的托底拿地也有利于项目资金的回流。

销售回暖缓慢

在销售回暖缓慢的当下，开发商拿地的积极性并未有明显改善。

国家统计局的统计显示，2022年1-9月，商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%；1-4月，商品房销售额同比下降29.5%，之后基本在30%上下。这就是说，在半年左右的时间里，商品房销售始终在低谷徘徊。虽然部分房企销售增速已经转正，但整体仍难言乐观。

在国庆节前出台降低公积金和部分城市商贷利率等一系列措施后，10月份房地产的销售也未见到明显转暖。东吴证券(行情601555,诊股)的跟踪数据显示，2022年10月1-14日，60大中城市累计成交442.3万平方米，同比下降31.3%；2022年累计成交14741.4万平方米，同比下降34.2%。

首创证券的数据与之相差不大：10月前14天，46个大中城市成交面积同比下降35.2%，降幅较9月扩大16.2个百分点。在政策频频利好之下，居民购房热情仍未恢复。

实际上，在刚刚结束的二十大上，对于房地产继续定调“房住不炒”，自2016年中央经济工作会议首次提出，“房住不炒”已经成为行业发展的长期政策，未来地产行业仍将坚持这一红线不动摇。

因此，就过去的发展和未来可预见的政策基调而言，“房住不炒”已经深入人心，房地产现阶段的低迷是去金融化、去杠杆的必然阶段。购房者的住房居住属性将不断强化，指望炒房赚钱的时代一去不复返了。房地产行业将会在现有政策框架体系中维持宽松状态，直至市场恢复平稳。

关键词： 土地出让 土地市场 同比下降