广州二手房挂牌量超1.2万套 越秀区率先迈入存量房阶段

近年来，随着存量房市场的份额扩大，二手房挂牌量一直处于上升趋势。据最新统计，目前广州的二手房挂牌量为120898套，而新房的库存量为111960套。这对于买家来说，无疑增加了选择余地。专家认为，选择新房还是二手房，因每个人的喜好和需求的差异较大，都各有利弊，需要买家根据自己的需求来考虑。

现象：

越秀区率先迈入存量房阶段

从二手房挂牌房源的区域结构来看，毫无疑问，虽然中心六区的一手在售楼盘不多，但是二手房的挂牌量还是有很多的。据克而瑞统计，中心六区中，天河、海珠、白云的二手房挂牌量均在伯仲间，约1.2万套左右;黄埔、荔湾和越秀，也分别有6000~8000余套。

外围五区之中，目前二手房挂牌量最高的是番禺，同时也是全市唯一一个挂牌量超过两万套的区。这与番禺楼市发展起步较早，先前一批安家落户的新广州人，目前正处在置换需求的爆发期有关，其中大部分人需要先卖掉旧房，才能让置换升级(卖一买一)的愿望得以实现。而作为广州一手房的历年成交大户，增城的二手房也开始进入换手的高峰阶段，目前的二手房的挂牌量也仅次于番禺，以14537套的挂牌量位于全市第二。相对而言，南沙、从化作为远郊区域，目前市场以一手新房为主，二手房挂牌量相对少一些，从化只有2825套，但南沙也有6529套之多。

从一二手房供应对比来看，中心六区当中，只有供应量较为充裕的黄埔区一手房库存量高于二手房挂牌量，可见还是一个被一手楼盘主导的市场，但在其他几个区域之中，除了荔湾区因为有广钢、广船等老芳村板块的新房供应，一二手房比值尚能达到0.85的近平衡点，其他的如天河、越秀和海珠的新房库存量都比较低，市占率非常有限。特别是越秀区的一二手房比值只有0.04，可以已率先迈入了存量房时期。克而瑞数据显示，越秀是全市一手房库存量最少的行政区，仅有346套，二手房的挂牌量则有8887套。

相对而言，外围五区的一手房库存量明显增多，因此除了前述的番禺区二手房挂牌量大于一手房库存量外，其他的如南沙、花都、增城、从化四个区都是一手房占主导的市场，其中南沙和从化的一二手房比值均在2以上，一手房的市场话语权尤其突出。

案例1：一二手房价格相差不大，果断选择一手房

刘凡有两个儿子，大儿子今年考上了大学，小儿子也马上要中考了。想着自己手头的这套房太小，也是时候为儿子准备一套房了，预算300多万元。刘凡和丈夫一直都很看好南沙，所以在选择上首先考虑的就是南沙金洲，“离广州市中心最近，加上地铁可以直达，是南沙最早开发的板块”。由于金洲附近一手房已经开发完毕，大量二手房上市，不过价格也让刘凡有点惊讶：“虽然南沙很多二手房是之前投资客买下的，都比较新，但售价也都接近3万元/平方米。”

单价的问题让刘凡迟迟下不了手，在朋友的介绍下，夫妻俩又将目光投向了知识城·悦辰壹号，去看了两次，楼盘128平方米的四房单位特别让她心动，户型单边位设计，附近还有学校，“总价在预算范围内，比南沙二手房价还便宜，加上户型特别满意，虽然远了一点，但是未来还是看好。”

案例2：着急入住，选择二手房

张鑫和女朋友打算今年年底结婚，从今年年初开始看一手房，跑遍了中心区，无奈看上的房子最快都要2024年年中交楼，两人盘算了一下：交楼以后还要简单装修打理，还需要买家电家私，加上新房不能马上入住。这入住新房的梦简直“遥遥无期”。

在同事的建议下，张鑫决定买二手房，最初女朋友很反对，但考虑到入住的实际问题，两家人商量后还是锁定了二手房，不过要求房子必须“尽量新”。

有了目标后，张鑫每周末都跟着不同中介看房，最后在海珠区宝岗大道看上了一套二手房。虽然楼龄已经超过10年了，但是业主去年年底重新装修后又想换套大房，加上装修风格也是张鑫喜欢的，所以一眼就看中了。

支招：

各有利弊，成本不同

至于是选择新房还是二手房，因每个人的喜好和需求的差异较大，克而瑞广州首席市场分析师肖文晓建议，对于两者的选择，各有利弊，需要买家根据自己的需求来考虑。

1.隐性成本

除了少数的现房外，大部分新房都需要等待一到两年的时间才可以交房入住，这期间你可能就要开始还月供，另外再付一份房租。二手房所见即所得，交房不需要等待，但有些二手房需要重新装修，再加上装修之后的晾晒期，大概也需要一年左右的时间才可以入住。

2.显性成本

一套房子，无论一手，还是二手，售价和契税就是明面上的成本。除少数高端楼房外，一般来说，同一区位的二手房的定价相比新房更加合理一些，相应的契税也会有所不同。需要注意的是，购买新房需要给政府缴纳一笔维修基金，买二手房则是不需要的。但买二手房要付给中介一笔中介费。在广州，如果房子距离上次交易不满5年的话，还需要缴纳一笔价格不菲的增值税。这些都可算作买房的显性成本。

3.风险

买新房的最大风险就是烂尾，相信随着监管的加强和市场规则的进一步完善，此类情形出现的概率会越来越低。买二手房的风险，主要来自一个不靠谱的中介，合格的房地产经纪人会把一套挂牌房子的“来龙去脉”搞得清清楚楚，同时也能避免诸如吃差价、假业主、房产抵押等情况。

(记者 罗莎琳)

关键词： 存量房市场 二手房挂牌量 楼盘主导的市场 一手房库存量